Hauskauf in DK ohne dort gemeldet zu sein

[Robert]

Hallo an alle Forums-Mitglieder!

Ich freue mich, dieses nette Forum gefunden zu haben, denn ich stehe im Moment ein wenig auf dem Schlauch und hoffe, dank eurer Tipps keine Fehler zu machen.

Wir (Frau, Kind und ich, deutsch) möchten nächstes Jahr Anfang/Mitte Februar nach Dänemark umsiedeln.
Meine Frau und ich werden erwerbstätig sein, das Kind wird zur Schule gehen.

Nun haben wir vor ca. 10 Tagen dort in DK bei einer Besichtigung ein passendes Haus für uns gefunden, dieses wollen wir nun kaufen. Für den Kauf benötige ich keine Finanzierung, was die Sache erheblich vereinfacht, aber auch evtl. ein Risiko ist.
Der Makler von Danbolig meinte, das sei alles kein Problem, da ich ja Deutscher sei.

Die Besitzer, ein recht betagtes dänisches Ehepaar, sind bereits zu ihrer zwar in Dk aber weit entfernt lebenden Tochter gezogen und wir haben uns nicht kennengelernt.

Heute erhielt ich nun den Kaufvertrag von Danbolig (auf dänisch natürlich, welches aber weder meine Frau noch ich wirklich verstehen) mit den Unterschriften der beiden betagten Besitzer. Die entsprechende Seite ist aber kaum lesbar, da die Tochter wohl lediglich ein Foto davon dem Makler geschickt hat, der die Seite dann ins PDF eingefügt hat. Ich soll diese nun ausdrucken, unterschreiben, und ebenfalls ein Foto davon zurücksenden - da ich einen Scanner habe, würde ich diesen dafür nehmen.

Wir haben bereits in 4 verschiedenen Ländern Immobilien erworben und z.T. wieder verkauft und das ging jedesmal gut, aber bei diesem Deal beschleicht mich allmählich ein ungutes Gefühl (Richtung chaotisch..). Wichtige Dinge zu besprechen oder zu erklären hatte der Makler wohl keine Lust.

Nach Rückfragen bekam ich heute folgendes Statement vom Makler:

- Zusenden des Vertrags als Text-Datei (um den Translator zu füttern) nicht möglich
- Mindestens die Anzahlung i.H.v. 2,5% auf das Konto von Danbolig
- Einen Anwlat bräuchte ich eigentlich nicht, dann aber doch, um den "deed" zu machen.

Wir sind gerade dabei, mithilfe einer App Bilder vom Text zu übersetzen, da kommen Dinge zum Vorschein, von denen vorher nie die Rede war. Z.B. soll ich innerhalb von 10 Tagen nach Unterschrift eine Bankbestätigung über die Zahlung beibringen. Besprochen hatten wir aber, dass ich in den nächsten 2 Monaten durch Verkäufe etc. das Geld erhalte und dann direkt selbst den Kaufpreis nach DK überweise. Scheinbar hat der Makler mein Englisch gar nicht verstanden oder es ist sein Arbeitsstil, wichtige Dinge nicht zu besprechen.

Dann lese ich noch, dass der Makler nur den Verkäufer vertritt und der Käufer sich selbst um einen Rechtsbeistand kümmern sollte.

Ich sehe gerade, dass das Feld leer ist, wo die Bankverbindung des Verkäufers stehen sollte.

Ich werde noch etwas weiter versuchen zu übersetzen, aber das ist sehr mühsam.

Ich denke, ohne Anwalt in DK sollte ich das nicht machen ?
Hat jemand zufällig den Text des Danbolig-Standardvertrags und könnte ihn mir zukommen lassen (zur Eingabe in den Translator) ?
Mit welchen Kosten muss man für eine Rechtsvertretung beim Kauf in etwa rechnen?

LG Robert

[Lille havhus]

Hallo Robert,
Also ich würde dir zu einem Anwalt raten.
Auch wenn man das ein oder andere mit google übersetzt… aber welche Bestimmungen es wofür gibt usw. Das weiß google nicht. Außer ihr kennt euch damit aus. Das weiß ich natürlich nicht.

Man muss die CPR Nummer beantragen, damit kann man ein Konto eröffnen, Versicherungen, Strom usw.. alles abschließen.
Bei der Kommune braucht man Zeugen, damit man den elektronischen Briefkasten beantragen kann. Da werden dann Steuer, oder wenn es mal Befragungen gibt abgelegt.

Der Makler wird vom Verkäufer bezahlt und vertritt demnach nicht deine Interessen. Wie ist es mit dem Zustandsbericht? Liegt der vor?

Wir hatten ein sehr langes Gespräch mit unserer Anwältin nachdem sie den vertrag erhalten hatte und hat uns auf einiges aufmerksam gemacht. Wir sind froh sie gehabt zu haben.
Wir zahlen ca. 2500€.

Viele Grüße Michaela

[Lille havhus]

Wenn der Vertrag unterschrieben ist, hat man glaube ich ein Frist von 6 Tagen um zu bezahlen.
Wir mussten das Geld auf zwei verschiedene Konten einbezahlen und auch gleich das Geld für den Grundbucheintrag überweisen.

[goertzie]

Ich weiß, dass sehr viele meinen "ach, das kann man ohne Anwalt machen, der kostet nur Geld". Ja, kann man. ABer ganz ehrlich - ich würde es, gerade wenn ich die Sprache noch nicht fließend spreche, nicht ohne Anwalt machen. Ich kann Rasmus von Fink Advokat empfehlen. Der hat uns super unterstützt . https://advfink.dk/medarbejdere/rasmus-richard-duggen/

[Robert]

Vielen Dank für die guten Tipps!

Zwischenzeitlich habe ich den Kaufvertrag unterschrieben und es läuft nun die Widerspruchsfrist.
Ich beabsichtige, morgen die Anzahlung an das Maklerbüro vorzunehmen.

Ich habe mich inzwischen in das Meiste einlesen können, aber es gibt schon noch Dinge, die mir nicht klar sind.

Z.B., wie kann ich sicher sein, dass das Konto, auf welches ich zahlen soll, auch wirklich dem Verkäufer bzw. seiner Gläubigerbank gehört? Der Makler hat geschrieben, die Bank des Verkäufers würde ein Sonderkonto einrichten, vermutlich weil noch eine Hypothek läuft.

Der Zustandsbericht liegt vor, und es gibt 2 Mängel, einen belanglosen, und dann halt noch einen der unteren Kategorie "GRA", es gibt zwei Risse im Beton der Bodenplatte. Recht breit, ca. 2 - 3 mm. Aber diese sind am vorderen und hinteren Rand, ca. 50 cm vom jeweiligen Ende der Bodenplatte entfernt. Evtl. hat das Gewicht des Mauerwerks + Klinker zum Bruch geführt. Plausibel ist mir das nicht, weil die Platte müsste doch durch ein Streifenfundament unterstützt sein sollte.

Ich denke, ich schlucke das, wenn ich Pech habe, muss da später mal was gemacht werden. Aber das Mauerwerk innen und aussen zeigt keinerlei Schäden. Ein Gutachter kann ja auch nicht unter die Platte schauen.

"Soklen har revner ved hushjørner, blandt andet mod nordvest og nord. Der kunne ikke konstateres følgeskader eller nærliggende risiko for følgeskader." Heisst das, Folgeschäden bzw. ein naheliegendes Risiko für Folgeschäden konnte nicht festgestellt werden?

Ich denke auch, ein Anwalt ist unumggänglich bei der Abwicklung, besonders weil ich dort noch nicht mal angemeldet bin.

Was meint ihr denn zur Eigentumsübergangsversicherung, soweit ich das Verstanden habe, ist diese freiwillig. Die Hälfte würde der Verkäufer tragen. Da das Haus von 2012 ist, und für bekannte Mängel aus dem Zustandbericht ohnehin nicht gehaftet wird, kann man sich das vermutlich sparen?

LG Robert

[gerdson]

- Zwar ist der Makler fuer den Verkaeufer taetig, aber er uebernimmt in DK Dinge, die in D ein Notar erledigt - und was diese Belange angeht wuerde ich sagen er ist "haftbar". Bekommst Du also die Aufforderung die Kaufsumme auf Konto xy zu ueberweisen, solltest Du Dich darauf verlassen sollen
- Diese Anzahlung musst Du jetzt schon leisten, aber ueberweise um Himmelswillen nicht mehr bevor Dein Anwalt Dir das "go" erteilt. Aber es ist ueblich das die Bank des Verkaeufers ein "Sonderkonto" einrichtet, um sich selbst bzw. andere Glaeubiger schadlos zu halten.
- Die Anmerkung aus dem Tilstandsrapport finde ich nun nicht extrem bedrohlich - aber teile das doch mal mit einem Bausachverstaendigen in D. Du wirst hier auch keine endgueltige Aussage dazu erhalten
- Die Ejerskifteforsikring solltest Du Dir auf jeden Fall leisten. Sie deckt nur bei "verdeckten Maengeln", dazu zaehlen aber solche, die dem Gutachter eigentlich haetten auffallen muessen (der kann wiederum durch die Versicherung in Regress genommen werden - daher finden sich auch haeufig soviele "koennte eintreten" oder generell die Erwaehung von theoretischen Risiken bei älteren Häusern - dann sind alle außer dem Käufer aus dem Schneider)
- Du brauchst sie trotzdem, weil Du ansonsten im Fall eines verdeckten Schadens wirklich ueberhaupt nichts erhaeltst. Bereits durch das Angebot (nicht den Abschluss) der Versicherung kauft sich der Verkaeufer gewissenermaßen frei von jeglicher Haftung

[Robert]

Ich möchte Petra ganz herzlich für die Empfehlung des Anwalts (Rasmus) danken, es ist eine Freude mit ihm zu arbeiten! Innerhalb von drei Stunden hatte er alles geregelt und die Sache war in trockenen Tüchern.

Was das Advokathuset, welches ich vorher hatte, gemacht hat, grenzte schon an Sabotage, die haben einfach gar nichts gemacht. Sowas habe ich auch noch nicht gehabt. Haben bei Trustpilot auch grottenschlechte Bewertungen, aber ich habe vorher nur bei Google geschaut, wo merkwürdigerweise alle positiv sind.

Rasmus hat auch angeboten, sich um SIRI usw. zu kümmern, evtl. macht das auch Sinn, mal sehen was er machen kann.

Der nächste wichtige Schritt ist eine brauchbare Bank zu finden, inkl. Dankort (ohne die oft gar nichts geht) und internationaler KK, ich werde mich dazu noch durch Forum lesen.

Dank an alle, die mir Tipps gegeben haben!

Venlig hilsen
Robert

[Wickie]

Dass der Makler in Dänemark nur die Interessen des Verkäufers vertritt, liegt daran, dass er von diesem auch bezahlt wird. Ich empfehle dir dringend, eine Anwältin oder einen Anwalt zu nehmen, die/der dir bei der Übersetzung des Kaufvertrages hilft und dir auch alle sonstigen Fragen rund um den Hauskauf beantworten kann.

[goertzie]

Dass der Makler in Dänemark nur die Interessen des Verkäufers vertritt, liegt daran, dass er von diesem auch bezahlt wird. Ich empfehle dir dringend, eine Anwältin oder einen Anwalt zu nehmen, die/der dir bei der Übersetzung des Kaufvertrages hilft und dir auch alle sonstigen Fragen rund um den Hauskauf beantworten kann.

Wenn man alle Kommentare liest, dann stellt man fest, dass ein Anwalt längst im Boot ist.