Warum sind so viele Ferienhäuser nicht mehr zu mieten?

[fejo.dk - Henrik]

Ich sehe es gibt hier einige Mißverständnisse zu klären

Das Haus darf vom 1.4. bis 1.10. durchgehend benutzt werden. Im Winterhalbjahr darf es nur für Kurzurlaub (insgesamt 3 bis 4 Wochen) benutzt werden

Falsch! Im Winterhalbjahr darf ein Haus bis zu 13 Wochen vermietet werden, nur müssen nach 4-5 Wochen 5 Tage Pause sein. Maximum laut Gesetzt also 39 Wochen.

Dabei ist es vollkommen egal, ob der Besitzer selber das Haus benutzt, oder es vermietet.

Richtig!

Nur Rentner, die das Haus mindestens 8 Jahre gehabt haben, dürfen dort dauerhaft (auch im Winter) wohnen.

Richtig!

Der Durchschnitt liegt allerdings bei etwa 12 Wochen.

Das ist denke ich zu niedrig, denke eher 13-15 Wochen, auf jeden Fall gilt bei den beliebten Orten an der Nordsee ganz andere Zahlen, in Blavand würde ich so 22-25 Wochen schätzen. Dabei gibt es natürlich viele besonders attraktive Objekte die weit über 30 Wochen liegen.

Und das schwarz vermieten stellst du dir zu leicht vor, das gibt dicke fette Geldstrafen und es lohnt sich wirklich nicht.

Doch, das lohnt sich schon, man muss es nur "richtig" machen. Und das machen viele. Richtig ist aber, dass es immer schwieriger wird.

Es gibt zwei Methoden entweder Pauschal oder nach Buchhaltung.

Richtig, wobei in der Praxis die zweite Variante kaum benutzt wird.

Und im Winterhalbjahr wird das Haus oft durchgehend angeboten. Laut Gesetz darf es aber höchstens 4 Wochen benutzt werden. Wenn diese 4 Wochen gebucht sind, wird der Rest des Winterhalbjahres als "belegt" markiert, weil es nicht weiter vermietet werden darf

Die Vorraussetzungen für diese Aussage stimmen nicht, siehe oben. Ein Haus darf im Winter 13 Wochen vermietet werden und das Sperren betrifft so sehr wenige Häuser. Denke aber nicht das viele Anbieter es so machen und es gibt ja auch Anbieter, die die Winterregelung "nicht kennen".

ich behaupte mal,gutgehende oder besser"gefragte" häuser werden mindestens 8 monate im jahr vermietet

Richtig!

Ist es wirklich so, das die Hauseigentümer keinen Gewinn durch die Vermietung machen?

Nein, das hängt ja vom Kaufpreis ab, aber ist schon meistens richtig. Mein FE03 Haus habe ich z.B. für 25.000 Euro vor 12 Jahren erworben und mit jährlichen Mieteinnahmen nach Steuern von 5.000+ Euro ist das kein schlechtes Geschäft. Wenn man aber von dem aktuellen Marktpreis für das Haus ausgeht, denke 100.000 Euro, könnte man sein Geld schon besser anlegen.

Der Träumer bist du.

Sehe ich nicht ganz so, jedenfalls träumt r.go57 nicht alleine.

[Sollys]

Halli hallo Ihr Lieben,

möchte mich nun auch mal in die Diskussion einbringen.
Ich gebe sowohl Lars und Fuglesang, als auch Henrik (Ferienhausvermittler) recht.
Es stimmt, Lars hat die Winterregelung falsch zitiert, aber es gibt sie und erschwert die Vermietung.
Recht hat Henrik damit, dass es einige Anbieter gibt und gab die versuchen, diese zu umgehen, doch es wird immer schwieriger.

Bei dem Durchschnitt der vermieteten Wochen gebe ich Lars recht.
Denn sicherlich werden einige Häuser in Blavand, Henne Strand, Söndervíg, Lökken und Ebeltoft etwas mehr vermietet, aber dafür stehen sehr viele Häuser, z.B. in Bork Havn, Skaven, Stauning und anderen weniger attraktiven Gegenden oft fast das ganze Jahr leer, und werden trotz offenen Kalenders nicht mehr als 4 Wochen vermietet.

Daraus ergibt sich dann ein landesdeckender Durchschnitt.

Wenn man dann widerum bedenkt, dass ein ganz popeliges einfaches drei Sterne Hauis in Henne Strand mehr kostet als ein 5 Sterne Haus auf dem Skavener Acker, dann macht sich das ganze trotz der vielen vermieteten Wochen schon wieder nicht bezahlt.

Fein raus ist, wer sein Häuschchen in einer attraktiven Gegend geerbt hat und es nur zu moderniesieren braucht.

Und last but not least zu Fuglesang.

Ich halte auch eher ro,gi für den Träumer.

Und dass viele bis die meisten Ferienhausbesitzer bei Winterbuchungen teilweise draufzahlen ist schon lange kein Geheimnis mehr.

Die Steuerfahnder schlafen übrigens auch nicht, hier an der Westküste wird gecheckt was das Zeug hält.

Sonnige Grüsse

Susanne

[Tosse]

Hallo, echt spannendes Thema

...nur eines wüßte ich gerne. Was hat es mit der "Winterregelung"
aufsich? Warum darf ein FH nicht so häufig wie in den Sommermonaten
vermietet werden?

Sind hier Umwelttechnische Gründe vorrangig, sprich Feinstaub, durch
die Öfen? Oder warum ist dies so?

Danke u. Gruß Torsten

[fejo.dk - Henrik]

Einfach um zu verhindern, dass man ganzjährig im Ferienhaus wohnt. Das dürfen nur Rentner, die ihr Haus länger hatten, wie Lars schon schrieb.

[AxelN]

Einfach um zu verhindern, dass man ganzjährig im Ferienhaus wohnt.

Und aus welchem Grund darf man das nicht? Nicht vermieten leuchtet mir ja noch ein (Gewerbe und so), aber nicht mal selbst drin wohnen?

[Fuglesang]

Ich vermute das hat mit der gesamten Infrastruktur zu tun. Wäre das Wohnen in Ferienhäusern erlaubt, würden viele Menschen auf ein Haus, sprich einen Wohnsitz im städitischen Bereich verzichten.
In den Ferienhausgebieten gibt es aber keine Schulen, keine Kindergärten usw.

Da Menschen nun einmal nicht dauerhaft an zwei Stellen gleichzeitig wohnen können, würden sich daraus Probleme entwickeln.

[r.go57]

ich finde das thema auch sehr interessant und habe auch noch ne frage.


vielen dank an ferienhausvermittler für seine ausführliche
erklärung als fachmann an der basis sitzend.

in zwei punkten wurden mir als"träumer"meine vermutungen ja in etwa bestätigt!
(bei guten häusern in guter lage kann man von einer ca.8 monatigen belegung ausgehen u.häuser werden auch "schwarz"oder besser gesagt "privat"vermietet.)

bei den statistiken ist mir klar,das da auch häuser mit einfließen,die nicht mehr so attraktiv(älteren baujahrs,ohne großen komfort oder unattraktive lage) sind und daher wenig gebucht werden.
dabei stellt sich mir noch die frage:
fließen auch die ferienhäuser,die nur privat genutzt werden,mit in die statistiken ein und wird dann somit nach "unten geschönt"?

ein fall:
mir bekannter däne baut 2006 neues haus-kosten kompl. m.möbelierung ca.260000 euro-zu reinen vermietungszwecken,gehe ich mal von aus.(da er selbst vor ort wohnt)in attraktiver lage.
die auslastung muß schon gut sein,damit er die hütte (hypothek) über die jahre kostendeckend bezahlen kann u.nicht noch aus seinem privaten topf zuzahlen muß.
da sieht er mit einer belegung von nur 3 monaten im jahr alt aus.

und:
wie lange laufen denn generell die kredite(zinsen/tilgung) für derartige sommerhäuser in dk(wenn nicht vorher verkauft wird)
bevor man mal von gewinn aus der vermietung sprechen kann.(sei denn,die hütte wurde bar bezahlt)

ich denke mal,das die derzeit vielen,zum verkauf angepriesenen häuser,die laufenden kosten nicht mehr decken,da in dem fall keine auslastende vermietung i.m.mehr stattfindet und bevor man aus seinem privaten topf zuzahlt(was man vlt.nicht kann)verkauft man lieber.
aber wer bitte,soll die vielen häuser kaufen?????

(sei es anders,nehme ich gern die belehrung eines fachmanns zur kenntnis)

[Lars J. Helbo]

fließen auch die ferienhäuser,die nur privat genutzt werden,mit in die statistiken ein und wird dann somit nach "unten geschönt"?

Verstehe ich nicht ganz. Ich habe doch schon am Anfang geschrieben, dass 80% der Ferienhäuser (160.000) gar nicht vermietet werden. Bei den restlichen 20% (40.000) liegt die Vermietung im Durchschnitt bei etwa 12 Wochen. Kannst Du selber nachrechnen bei 16 Millionen Übernachtungen und 4,5 Personen/Haus.

mir bekannter däne baut 2006 neues haus-kosten kompl. m.möbelierung ca.260000 euro-zu reinen vermietungszwecken, gehe ich mal von aus.(da er selbst vor ort wohnt)in attraktiver lage.

Davon kannst Du NICHT ausgehen. Ein Grund könnte genau so gut sein, dass er das Haus als "Altersruhesitz" gebaut hat. Wenn er das Haus mindestens 8 Jahre gehabt hat und Rentner ist, darf er nämlich permanent einziehen - obwohl das Haus in ein Ferienhausgebiet liegt.

wie lange laufen denn generell die kredite(zinsen/tilgung) für derartige sommerhäuser in dk(wenn nicht vorher verkauft wird) bevor man mal von gewinn aus der vermietung sprechen kann.(sei denn,die hütte wurde bar bezahlt)

Erstens "die Hütte wurde NICHT bar bezahlt". So was gibt es einfach nicht.

Kredite für Ferienhäuser haben traditionell eine Laufzeit von 20 Jahren. Das kann man aber inzwischen kaum so generell sagen. Wie bei alle anderen Häuser ist es ja so, dass die Kredite oft umgelegt werden, weil angebaut wurde, weil man Geld für ein neues Auto braucht oder einfach weil die Zinsen sich geändert haben.

[r.go57]

zitat lars:
Davon kannst Du NICHT ausgehen. Ein Grund könnte genau so gut sein, dass er das Haus als "Altersruhesitz" gebaut hat. Wenn er das Haus mindestens 8 Jahre gehabt hat und Rentner ist, darf er nämlich permanent einziehen - obwohl das Haus in ein Ferienhausgebiet liegt.

in diesem fall ist der grund"altersruhesitz"wohl nicht zutreffend
wenn man ein tolles haus in meeresnähe(1 km)besitzt,wird man wohl kaum im alter seinen ruhesitz 3 km weiter ins ferienhaus verlegen.
dieses objekt(ferienhaus)ist ein renditeobjekt mit dem ziel:
es entweder irgendwann wieder gewinnbringend zu verkaufen oder als späteres "zubrot" zur rente zu sehen.


zitat lars:

Erstens "die Hütte wurde NICHT bar bezahlt". So was gibt es einfach nicht.

wie sicher du doch immer in deinen ausführungen bist


aber lass mal gut sein

[Lars J. Helbo]

Falsch! Im Winterhalbjahr darf ein Haus bis zu 13 Wochen vermietet werden, nur müssen nach 4-5 Wochen 5 Tage Pause sein. Maximum laut Gesetzt also 39 Wochen.

Hmmm ???

http://www.fabos.odder.dk/site.aspx?MenuID=18&Langref=1&Area=&topID=&ArticleID=3102&expandID=438&moduleID=

Also Odder kommune erlaubt nur eine Periode von 3-4 Wochen + Wochenenden oder insgesamt 30 Wochen pro Jahr.

[Lars J. Helbo]

wenn man ein tolles haus in meeresnähe(1 km)besitzt,wird man wohl kaum im alter seinen ruhesitz 3 km weiter ins ferienhaus verlegen.

Wieso nicht? Vielleicht ist das jetzige Haus für ein Rentner zu groß? Es kann einfach viele Gründe geben und es kann auch mehrere zusammen spielen. Aber natürlich kann es im Einzelfall alle mögliche gründe geben.

Übergeordnet bleibt aber festzuhalten:

80% aller Ferienhäuser werden niemals vermietet
Die restlichen 20% werden im Durchschnitt etwa 12 Wochen/Jahr vermietet.

Daraus ergibt sich: Die Dänen kaufen in aller Regel ein Ferienhaus um es selber zu nutzen. Die Vermietung ist in der Regel nur ein Zubrot, den man nutzt am Anfang, wo die Belastung durch die Kredite besonders hoch ist. Die Dänen kaufen NICHT Ferienhäuser um damit viel Geld an den Touristen zu verdienen.

[fejo.dk - Henrik]

Die Dänen kaufen NICHT Ferienhäuser um damit viel Geld an den Touristen zu verdienen.

Im Normalfall richtig aber eben nicht immer, besonders an der Nordsee nicht. Bei Aussagen mit NICHT und IMMER soll man aufpassen. Wenige Sachen sind schwarz oder weiss.

Zu Odder Kommune: Entweder dürfen Kommunen die Regel noch einschränken oder die haben sie nicht begriffen. Die Praxis ist wie von mir beschrieben.

@r.go57: Objekte die privat oder über ganz kleine Agenturen vermietet werden zählen in der Statistik nicht. Mit meinen insg. 9 Objekten in eigener Verwaltung zähle ich dazu und davon gibt es ja einige. Kein grosser "Fehler" für die Statistik, aber die realen Zahlen sind auf jeden Fall höher, wobei die Grundlage in diesem Thread ja Zahlen aus 2006 sind und das ist ja schon ein paar Jahre her.

[r.go57]

Die Dänen kaufen NICHT Ferienhäuser um damit viel Geld an den Touristen zu verdienen.

Im Normalfall richtig aber eben nicht immer, besonders an der Nordsee nicht. Bei Aussagen mit NICHT und IMMER soll man aufpassen. Wenige Sachen sind schwarz oder weiss.

Zu Odder Kommune: Entweder dürfen Kommunen die Regel noch einschränken oder die haben sie nicht begriffen. Die Praxis ist wie von mir beschrieben.

@r.go57: Objekte die privat oder über ganz kleine Agenturen vermietet werden zählen in der Statistik nicht. Mit meinen insg. 9 Objekten in eigener Verwaltung zähle ich dazu und davon gibt es ja einige. Kein grosser "Fehler" für die Statistik, aber die realen Zahlen sind auf jeden Fall höher, wobei die Grundlage in diesem Thread ja Zahlen aus 2006 sind und das ist ja schon ein paar Jahre her.

meine wissbegierde ist befriedigt,nochmals dank an den fachmann.

[AxelN]

[url]http://www.fabos.odder.dk/site.aspx?MenuID=18&Langref=1&Area=&topID=&ArticleID=3102&expandID=438&moduleID=[/url]
Also Odder kommune erlaubt nur eine Periode von 3-4 Wochen + Wochenenden oder insgesamt 30 Wochen pro Jahr.

Danke für die Quelle. Jetzt verstehe ich auch den Grund, warum es diese Regelung gibt. Wenn es denn stimmt, was da steht:

Bestemmelsen er et krav fra EU pga. den danske særregel, der fastsætter, at udlændinge ikke må købe sommerhuse i Danmark. Derfor kræver EU, at kommunerne fører kontrol med, at alle danske sommerhusområder primært anvendes til fritidsformål. Endvidere skal forbuddet mod helårsbeboelse i sommerhusområder sikre, at karakteren af disse områder bevares.

Zu gut (EU) deutsch: Wenn die Immobilien keinem wirtschaftlichen Interesse dienen (als privat genutzte Freizeitobjekte), ist es auch mit EU Recht vereinbar, dass Ausländer sie nicht kaufen dürfen. Oder habe ich da was falsch interpretiert?

Man lernt echt nie aus. Das habe ich bislang noch nicht gewusst. Wie wohl ich mich schon gefragt habe, wie das Verkaufsverbot mit EU Recht vereinbar ist.

[Lars J. Helbo]

Ja, genau so ist es. Der Begründung für den besonderen Sommerhausregel ist ja, dass es für ganz normale Menschen, die hier wohnen, möglich sein soll, ein Ferienhaus an der Küste zu kaufen, um dies für ihre eigene Erholung zu nutzen.

Man will deshalb erstens vermeiden, dass Häuser von Investoren aufgekauft werden, weil dies die Preise nach oben treiben würde. Und man will zweitens verhindern, dass Ferienhäuser in ganzjahres Wohnhäuser umgewandelt werden.

Man kann es vielleicht auf eine Art mit den Regeln für Kleingartenvereine vergleichen. Dort ist die Nutzung ja auch enge Grenzen gesetzt - um den übergeordneten Zweck zu schützen.