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Hallo,

Ich überlege mir, ein Andelsbolig zu kaufen, kann aber die Spielregeln nicht ganz gut verstehen. Irgewndie scheint es hier in DK ueberlich zu sein, eine Wohnung kaufen und dann wieder in ein paar Jahre zu verkaufen, und eine neue wieder kaufen.
Ich verstehe aber nicht wie sie es hier mit Bankkrediten schaffen.
Zum Beispiel, man bekommt ein Kredit bei der Bank, fuer 1 Million DKK. Mit jährlichen Zinsen 10% bin ich der Bank (in 1 Jahr) 1.1 Mio schuldig. Dann will ich die Wohnung in 1 Jahr verkaufen, bekomme mein 1 Million und kaufe fuer diese Summe eine andere Wohnung. Der Basank bin ich immer noch meine 1.1 Million schuldig.
Oder was macht man mit den Krediten, wenn man eine Wohnung verkjauft und eine neue kauft?

Leo

Hallo Leo,

hier in D vereinbart man einfach mit der Bank einen Sicherheitentausch: Haus Nr. 1 wird verkauft, Haus Nr. 2 ist jetzt eben die Sicherheit für den weiter laufenden Kredit.

Ich bin aber gespannt, ob es in DK noch andere Varianten gibt.

Viele Grüße,
Sylvia

Naja, also so das Prinzip an sich hast Du ja begriffen, aber bei Deine Berechnungen haben sich ein paar Fehler eingeschlichen.

Du kaufst für 1 Million. Der Zinssatz ist aber im Moment nicht 10% sondern 4 bis 5%. Diese Zinsen werden aber nicht Deine Schulden zugeschrieben, sondern Du mußt sie laufen (vier mal im Jahr) bezahlen. Du kannst Sie dann auch teilweise steuerlich geltend machen. Das ist also ein Teil der Miete.

Du kannst zwar ein Tilgungsfreies Kredit bekommen. Normalerweise mußt Du aber auch den Kredit tilgen (über 15, 20, 30 oder 50 Jahre).

D.h. nach einem Jahr sind Deine Restschulden bei der Bank nicht 1,1 Million sondern vielleicht 980.000.

Dabei ist vielleicht anzumerken, dass 1 Jahr auch in DK eine sehr kurze Zeit wäre. Der Durchschnitt liegt bei 7 Jahre. Sagen wir also, Du verkaufst die Wohnung nach 5 Jahren wieder. Zu der Zeit dürfte Deine Restschulden in etwa bei 900.000 Kronen liegen. (Am Anfang geht es mit der Tilgung langsam - dafür sind die Zinszahlungen hoch, später wird es umgekehrt).

Du verkaufst aber vermutlich nicht Deine Wohnung für 1 Million. Die Immobilienpreise steigen ja. Realistischer wäre 1,5 Million. Davon mußt Du erst bei der Bank Deine Restschulden einlösen. Das macht 900.000, (weil Sachen wie Vorfälligkeitsaufschlag etc. in DK unbekannt sind). Als Verkäufer mußt Du auch den Magler bezahlen, Umzug und vielleicht etwas Renovierung. Am Ende wirst Du aber vermutlich immer noch 500.000 Kronen übrig haben. Das ist jetzt Dein Eigenkapital, und damit stehst Du natürlich viel besser, wenn Du die nächste Wohnung kaufen willst.

SyBa hat geschrieben: Ich bin aber gespannt, ob es in DK noch andere Varianten gibt.

Der Unterschied ist eben, dass ein Kredit in DK jederzeit und ohne extra Kosten eingelöst werden kann. Man wird also ganz einfach mit der Verkaufserlös alle Restschulden einlösen und dann beim Kauf der nächste Wohnung einen ganz neuen Kredit aufnehmen.

Lars J. Helbo hat geschrieben:

SyBa hat geschrieben: Ich bin aber gespannt, ob es in DK noch andere Varianten gibt.

Der Unterschied ist eben, dass ein Kredit in DK jederzeit und ohne extra Kosten eingelöst werden kann. Man wird also ganz einfach mit der Verkaufserlös alle Restschulden einlösen und dann beim Kauf der nächste Wohnung einen ganz neuen Kredit aufnehmen.

Hallo Lars,

das ist ja interessant. Geht das bei jeder Zinsfestschreibung ? Hier zahlt man bei vorzeitiger Rückzahlung eine recht hohe Vorfälligkeitsentschädigung. Für uns konkret bedeutet das, dass zwar die Nummer mit dem Sicherheitenwechsel ging (2 x bei Verkauf Altobjekt/Kauf anderes Objekt), aber wenn wir jetzt unsere Zelte abbrechen und unser Haus verkaufen würden, wäre es teuer *seufz*.

Neugierige Grüße,
Sylvia

Danke, Lars.

[quote="Lars J. Helbo"]:D
Der Zinssatz ist aber im Moment nicht 10% sondern 4 bis 5%. .[/quote]

Ist der Zinssatz 4..5% speziell fuer den Wohnungskauf? Ich habe kurz geschaut, zumindest kurzzeitige Kredite sind mit 10% verzinst. Ich bin mir nicht sicher, ob ein Kredit fuer Andelsbolig-Indskud als Wohnungskauf-Kredit gilt.

Leo

SyBa hat geschrieben:Hier zahlt man bei vorzeitiger Rückzahlung eine recht hohe Vorfälligkeitsentschädigung.

Ja, ich weis, aber so etwas gibt es in DK nicht. Versuch mal einen Dänen zu erklären, was Vorfälligkeitsentschädigung ist und warum das bezahlt werden muss. Die meisten werden ungläubig kucken und fragen, warum deutsche Bankkunden sich mit dieser Art von Betrug abfinden? In DK kannst Du jeder Zeit ein Kredit kündigen.

Wichtig ist auch, dass es hier keinerlei Grunderwerbssteuer gibt.

Dazu kommt, dass der Gewinn, der beim Verkauf des eigenen Hauses erzielt wird, steuerfrei ist. Wenn jemanden beruflich oder als Investition Immobilien kauft und verkauft, dann muss ein eventueller Gewinn ja als Einkommen versteuert werden (natürlich mit Gegenrechnung der Kosten, Abschreibung etc.). Bei Einfamilienhäuser, wo der Besitzer selber im Haus wohnt, ist der Gewinn aber steuerfrei.

Leo hat geschrieben: Ist der Zinssatz 4..5% speziell fuer den Wohnungskauf? Ich habe kurz geschaut, zumindest kurzzeitige Kredite sind mit 10% verzinst. Ich bin mir nicht sicher, ob ein Kredit fuer Andelsbolig-Indskud als Wohnungskauf-Kredit gilt.

Also für Wohnungskauf wirst Du ja niemals ein kurzzeitiger Kredit aufnehmen. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wirst Du in aller Regel ein 30-Jähriger Kredit für die ersten 80% des Kaufpreises nehmen (Danske Bank bietet seid letzte Woche auch noch 50-Jährige Krediten an). Für den restlichen Betrag (20% minus Dein Eigenkapital) nimmt man in der Regel ein 15-Jähriger Bankkredit.

Die 30-Jährige Krediten liegen im Moment knap über 4% und der 15-Jährige Nachfolgekredit liegt in der Regel 1 bis 1,5% höher (weil die Sicherheit kleiner ist - und es ist natürlich immer Verhandlungssache). Wie das bei Andels-Wohnungen ist, weis ich nicht genau (habe das niemals probiert), aber viel höher sollte das nicht liegen.

[quote="Lars J. Helbo"][quote="SyBa"] In DK kannst Du jeder Zeit ein Kredit kündigen.[/quote]

Danke, Lars. Damit ich richtig verstehe:
Also, ich nehme 1 Million fuer 30 Jahre mit 4% Zinsen. Dadurch erwartet die Bank, dass sie im Laufe von 30 Jahren von mir so um 1.8 Million bekommt. In 1 Jahr habe ich aber von Daenemark satt, und will zurueck nach D. (Waehrend des Jahres habe ich natuerlich der Bank etwas bezahlt, sagen wir, 100.000 DKK pro Jahr). Wenn ich gluecklich bin, und die Preise steigen, verkaufe ich meine Wohnung fuer 2 Millione und davon bezahle ich der Bank meine Schulden. Mit dem Rest gehe ich nach D zurueck. Wenn sich die Preise jedoch nicht aendern, verkaufe ich die Wohnung fuer 1 Million, und gebe der 1. Million der Bank. Bin ich aber der Bank die restliche 0.7 Millionen (Zinsen fuer die restlichen 29 Jahre, 0.8 Mio - minus die schon abbezahlen 100.000) noch schuldig? Oder wie geht es?

Leo

Leo hat geschrieben:Bin ich aber der Bank die restliche 0.7 Millionen (Zinsen fuer die restlichen 29 Jahre, 0.8 Mio - minus die schon abbezahlen 100.000) noch schuldig?

Nein, eben nicht. Das wäre ja das, was in DE Vorfälligkeitsentschädigung genannt wird (und was den meisten Dänen für Betrug ansehen würden). Das gibt es in DK nicht. Du kannst jeder Zeit zur Bank gehen und die Restschulden bezahlen. Damit ist der Kredit erledigt und Du bist der Bank nichts mehr schuldig.

Das kannst Du auch tun, wenn die Zinsen fallen sollten. Dann kannst Du einfach den Kredit kündigen und ein günstigeren Kredit bei ein anderer Bank aufnehmen.

Der Bank bekommt nur Zinsen für die Zeit, wo der Kredit noch läuft. Wenn der Kredit vorzeitig gekündigt wird, hört die Zinszahlung (mit dänischen Augen: Natürlich) sofort auf.

gelöscht

Zu der monatlichen Abgift kommt noch die monatlichen Raten hinzu für den Kredit und viel zu teuer somit.Andersboligen somit nicht gerade besser als Mietwohnungen.Ich bin kein experte aber ziemlich schwierig das zu verstehen,das Wohnungskauf besser sein soll.