Wohnung kaufen

[heleen]

Hi Leute,

ich habe eigentlich nur zum Spass mal nach Kaufwohnungen gesucht und gleich mehrere Traumwohnungen (Andelslejligheder) gefunden, die einfach perfekt fuer uns waehren.

Ich will naechste Woche mal mit einem Makler sprechen um mehr Infos zu bekommen, aber vielleicht koennt ihr mir schonmal ein paar Fragen beantworten.

Was fuer Kosten kommen neben den Kaufpreis beim Kauf auf mich zu? Ich denke hier an Makler, Kataster, offizielle Papiere und Urkunden...

Ist es in Kopenhagen sowieso eine gute Idee zu kaufen anstelle zu mieten wenn man keine Hypothek braucht? Ich denke hier an eventuell niedrigere monatliche Kosten, Steuer ueber Spargeld vs niedrigen Sparzinsen im Moment

Was fuer Kosten (Muell, Abwasser...), Versicherungen und Steuern kommen mit Eigentum auf mich zu die ich bei einer Mietwohnung nicht habe?

Und wie kann ich rausfinden ob eine Genossenschaft irgendwann grosse Erneuerungen plant oder kein Geld fuer solche hat?

Angenommen ich habe eine Kaufwohnung und will das Land in ein paar Jahren wieder verlassen. Muss ich die Wohnung ganz schnell verkaufen oder kann ich langsam nach einem Kaeufer oder Mieter (falls erlaubt) suchen? Ich denke hier vor allem daran dass die CPR-Nummer vielleicht irgendwann nicht mehr besteht und ich dann auch mein daenisches Konto aufgeben muesste. Kann sowas passieren?

Lieben Dank fuer alle Info und fuers Mitdenken.

[Lars J. Helbo]

Was fuer Kosten kommen neben den Kaufpreis beim Kauf auf mich zu? Ich denke hier an Makler, Kataster, offizielle Papiere und Urkunden...

Der Makler wird immer von der Verkäufer bezahlt. Grundbucheintrag etc. wird normalerweise zur Hälfte geteilt. Ist aber in der Regel nur wenige Tausend Kronen.

Ist es in Kopenhagen sowieso eine gute Idee zu kaufen anstelle zu mieten wenn man keine Hypothek braucht? Ich denke hier an eventuell niedrigere monatliche Kosten, Steuer ueber Spargeld vs niedrigen Sparzinsen im Moment

Im Moment ist es IMMER eine gute Idee zu kaufen - BESONDERS mit Hypothek!! Der Grund kannst Du hier lesen:

http://epn.dk/privat/bolig/article2275069.ece

D.h. die Kreditzinsen für Wohnungen sind im Moment negativ bzw. die Inflation ist höher als die Kreditzinsen. Das sollte normalerweise zur steigende Immobilienpreise führen. Das hat es aber noch nicht getan - vermutlich weil es noch ein sehr großer Angebot an Häuser und Wohnungen gibt.

Was fuer Kosten (Muell, Abwasser...), Versicherungen und Steuern kommen mit Eigentum auf mich zu die ich bei einer Mietwohnung nicht habe?

Und wie kann ich rausfinden ob eine Genossenschaft irgendwann grosse Erneuerungen plant oder kein Geld fuer solche hat?

Das müsste alles aus den Verkaufsunterlagen hervorgehen. Normalerweise gibt es zwei Preise für die Monatliche Leistung, ein Brutto und ein Netto. Der Unterschied ist, dass im Nettopreis auch der Steuervorteil berücksichtigt ist. In diese Preise sind auch alle Festkosten enthalten (Versicherungen, Steuern etc.) Dazu kommen aber die variablen Kosten, Strom, Heizung, Wasser, Abwasser.

Angenommen ich habe eine Kaufwohnung und will das Land in ein paar Jahren wieder verlassen. Muss ich die Wohnung ganz schnell verkaufen oder kann ich langsam nach einem Kaeufer oder Mieter (falls erlaubt) suchen? Ich denke hier vor allem daran dass die CPR-Nummer vielleicht irgendwann nicht mehr besteht und ich dann auch mein daenisches Konto aufgeben muesste. Kann sowas passieren?

Wenn Du DK verlässt, bevor Du 5 Jahre lang hier gewohnt hast, dann musst Du wieder verkaufen. Du hast aber dafür eine angemessene Frist. Falls Du länger als 5 Jahre hier gewohnt hast. Dann könntest Du auch die Wohnung behalten und vermieten. Das lohnt sich aber vermutlich nicht.

[heleen]

Hallo Lars,

danke fuer deine ausfuehrliche Antwort. Ich sehe schon dass ich noch viel zu lernen habe. ich muss mich auf jeden Fall mal mit einem Steuerberater und einem Makler zusammensetzen.

Der Makler wird immer von der Verkäufer bezahlt. Grundbucheintrag etc. wird normalerweise zur Hälfte geteilt. Ist aber in der Regel nur wenige Tausend Kronen.

Das klingt schonmal gut. Aber da ich hier nicht ewig bleiben moechte waehre es auch interessant zu wissen wieviel der Verkauf kostet.

Im Moment ist es IMMER eine gute Idee zu kaufen - BESONDERS mit Hypothek!! Der Grund kannst Du hier lesen:

http://epn.dk/privat/bolig/article2275069.ece

D.h. die Kreditzinsen für Wohnungen sind im Moment negativ bzw. die Inflation ist höher als die Kreditzinsen. Das sollte normalerweise zur steigende Immobilienpreise führen. Das hat es aber noch nicht getan - vermutlich weil es noch ein sehr großer Angebot an Häuser und Wohnungen gibt.

Interessant, falls ich das richtig begriffen habe (melde mich erst zum Sprachkurs an wenn ich weiss wo ich wohnen werde). Aber habe ich da ueberhaupt was von? Wenn ich das richtig verstehe betrifft das nur bestimmte variable Hypotheken. Stehen bei diesen die Zinsen eine bestimmte Zeit fest und werden dann neu bestimmt oder veraendern die sich direkt mit dem Markt?

Vorsicht, ich bin Techneut, kein Finanzmensch!
Wenn die Inflation hoch ist und ich habe zum Glueck die richtige Hypothek dann wird der Wert der Schuld zwar weniger aber muss doch abgezahlt werden was an den monatlichen Kosten nichts veraendern duerfte. Gleichzeitig wird der Wert meines Spargeldes womit ich anders die Wohnung haette bezahlen koennen weniger. Waehre es dann nicht besser einen Teil davon in eine Wohnung zu stecken und zu hoffe, dass irgendwann die Wohnungspreise wieder steigen? Zinsen auf einem Tagesgeldkonto bringen im Moment eh kaum was und ich weiss zur Zeit noch zu wenig vom europaeischen Geldmarkt um das Geld anzulegen da ich eine ganze Weile ausserhalb Europas gelebt habe.

Das müsste alles aus den Verkaufsunterlagen hervorgehen. Normalerweise gibt es zwei Preise für die Monatliche Leistung, ein Brutto und ein Netto. Der Unterschied ist, dass im Nettopreis auch der Steuervorteil berücksichtigt ist. In diese Preise sind auch alle Festkosten enthalten (Versicherungen, Steuern etc.) Dazu kommen aber die variablen Kosten, Strom, Heizung, Wasser, Abwasser.

Oh, es gibt einen Steuervorteil? Bis jetzt ging ich immer davon aus dass man als Besitzer vor allem Steuern bezahlt. Stimmt, ich habe auf verschiedenen Maklerwebsites Brutto- und Nettopreise gesehen. danke fuer die Erklaerung.

Wenn Du DK verlässt, bevor Du 5 Jahre lang hier gewohnt hast, dann musst Du wieder verkaufen. Du hast aber dafür eine angemessene Frist. Falls Du länger als 5 Jahre hier gewohnt hast. Dann könntest Du auch die Wohnung behalten und vermieten. Das lohnt sich aber vermutlich nicht.

5 Jahre wollte ich eigentlich nicht bleiben. Ich mag Berge lieber (hoffe, du bist mir nicht boese ). Aber wie lange ich bleiben werde ist ungewiss. In meiner Branche ist im Moment nicht so viel Arbeit zu finden, aber manchmal kann das schon recht schnell gehen.

Ich glaube ich brauche mal ein paar praezise angenommene Zahlen und vergleichen was es kostet 1, 2, 3 etc Jahre zu Mieten oder Besitzer zu sein. Auf den ersten Blick scheint es eine gute Idee zu sein eine niedrigere ydelse zu zahlen anstelle 7-8000DKK Miete. Mit nur 10 Minuten suchen habe ich mehr tolle Kaufwohnungen gesehen als Mietwohnungen in Wochen. Alternativ koennen wir auch weiter aus dem Zentrum wegziehen, mit dem Zug anstelle Fahrrad zur Arbeit und weniger Miete zahlen. Die Aussenbezirke sind zwar gruen, aber doch eher langweilig.[/quote]

[heleen]

ich habe eigentlich nur zum Spass mal nach Kaufwohnungen gesucht und gleich mehrere Traumwohnungen (Andelslejligheder) gefunden, die einfach perfekt fuer uns waehren.

Da es du speziell von andelslejligheder schreibst: Das hat Lars dir nicht beantwortet! Das sind Anteils-Wohnungen, wie der Name schon sagt. Du erwirbst nur ein Stück deiner Wohnung. Ist eine Art Genossenschaftswohnung. Den Steuervorteil dafür bekommst du dabei nicht, wenn du einen Kredit aufnimmst! Dein Einkommen müsste entsprechend hoch sein, dass du dir so eine Wohnung abzuzahlen, leisten kannst.

Danke Biggi,

ja, darum hatte ich das dazu geschrieben. Ich weiss ungefaehr wie das funzt, aber einige Fragen zu den Kosten sind halt noch offen. Kein Steuervorteil, ok. Aber stimmt das andere was Lars ueber brutto/nette schrieb? Wie gesagt, ich brauche keine Hypothek, und die monatlichen Genossenschaftsmietkosten scheinen, wenn ich das richtige Objekt finde viel niedriger als eine Mietwohnung in derselben Groesse und Lage.

[Lars J. Helbo]

Um genau zu sein erwirbst man nicht ein Teil der Wohnung sondern ein Teil des Hauses. Die Gemeinschaft der Eigentümer besitzen gemeinsam das Haus. Man kann sich das mehr oder weniger als ein Aktiengesellschaft vorstellen. Die Gesellschaft gehört das Haus und jede Bewohner hat ein Teil der Aktien von dem Gesellschaft.

Jede Bewohner muss eine monatliche Leistung an die Gesellschaft aufbringen. Mit diesem Geld wird die Gesellschaft (oder die Gemeinschaft der Bewohner) die laufende Kosten bestreiten. Dazu gehören Kreditleistungen (für Kredite, die von der Gemeinschaft aufgenommen wurde), Instandhaltung etc.

Um überhaupt einzuziehen zu können, muss man aber erst ein Anteil erwerben (d.h. ein Andelsbevis kaufen). Wie teuer dass ist, wird nach ganz bestimmte Regeln von der Gemeinschaft der Bewohner/Anteilseigner festgelegt. Hier geht es aber im Grunde genommen um den Eigenkapital der Gesellschaft.

In der realen Welt gibt es aber kaum jemanden, der so ein Andelsbevis bar kauft/kaufen kann. D.h. in der Regel wird dafür auch ein Kredit aufgenommen. Der Makler kann dafür gut ein Vorschlag anbieten, und für diesen Kredit bekommt man durchaus ein Steuervorteil.

[Lars J. Helbo]

Wie gesagt, ich brauche keine Hypothek, und die monatlichen Genossenschaftsmietkosten scheinen, wenn ich das richtige Objekt finde viel niedriger als eine Mietwohnung in derselben Groesse und Lage.

Das ist auch durchaus denkbar. Normalerweise muss das Andelsbevis ja auch finanziert werden und die Kosten dafür müssen ja auch mitgezählt werden, wenn verglichen werden soll.

Dazu kommt, dass das Markt für Mietwohnungen in Kopenhagen seit den 30'er Jahren total verreguliert ist. Damals hat man eine ziemlich strenge Mietbindung eingeführt und bis heute aufrecht erhalten. Das Ergebnis ist, dass viele Mietswohnungen weit unter Wert vermietet werden (müssen), aber da kommt man natürlich nicht ran, weil die dortigen Mieter so lange wie möglich dran kleben und wenn, braucht man gute Beziehungen. Dafür sind auf dem freien Mietwohnungsmarkt viel zu wenige Wohnungen, und die sind dann entsprechend überteuert.

[heleen]

Danke Lars, so dachte ich ich mir das, war aber nicht ganz sicher. Wenn bei einem Makler also steht:
Andelen er på 680.000, og den månedlige ydelse inkl. varme er på 3587,-
dann sind eber die 680.000 DKK fuer den Andelsbevis und die monatlichen Kosten, in diesem Fall incl Heizung betragen 3587 DKK.

Dazu kommt, dass das Markt für Mietwohnungen in Kopenhagen seit den 30'er Jahren total verreguliert ist. Damals hat man eine ziemlich strenge Mietbindung eingeführt und bis heute aufrecht erhalten. Das Ergebnis ist, dass viele Mietswohnungen weit unter Wert vermietet werden (müssen), aber da kommt man natürlich nicht ran, weil die dortigen Mieter so lange wie möglich dran kleben und wenn, braucht man gute Beziehungen. Dafür sind auf dem freien Mietwohnungsmarkt viel zu wenige Wohnungen, und die sind dann entsprechend überteuert.

Ja stimmt... als Expat steht man eben nicht jahreland bei einer Mietvereinigung eingeschrieben. Es duerfte moeglich sein eine bezahlbare Mietwohnung zu finden aber es ist auch ziemlich stressig. Ich hatte schon zwei tolle Wohnungen fast sicher, aber beide Male haben die Besitzer sich doch im letzten Moment entschieden diese zu verkaufen. *grummel*