Hauskauf Dänemark – mehrere Kaufinteressenten

[Hey-Hey]

Hallo in die Runde,

dieses Jahr soll es soweit sein, wir wandern nach Dänemark aus.

Schon lange haben wir den Wohnungsmarkt auf boligsiden.dk für unsere Wunschregion im Auge und haben nun ein schönes Haus entdeckt, was für uns passen würde. Wie sich herausstellte, sind wir nach Rückmeldung des Maklers jedoch nicht die einzigen Interessenten.

(Das Ganze geschieht etwas früher als ursprünglich geplant und ja, mir ist natürlich klar, dass man im besten Fall das Haus nur über eine Reservierungsgebühr und verbindlicher Absprache sich sichern könnte, bevor man schließlich vor Ort ist, eine CPR-Nummer, dänisches Bankkonto etc. besitzt und wirklich einen Kaufvertrag abschließen kann)

Nun meine Frage, da der Makler davon schreibt, dass die Verkäufer des Hauses die Angebote prüfen werden, an wen und für welche Bedingungen sie verkaufen wollen – bedeutet dies, dass Eurer Erfahrung nach auch eventuell höhere Angebote abgegeben werden, als offiziell als Kaufpreis aufgerufen?

Ich weiß, dass dies beispielsweise in den Niederlanden sehr häufig geschieht, dass der genannte Preis nur eine Art Mindestforderung ist und schließlich der Höchstbietende den Zuschlag bekommt. Für Dänemark wäre mir dies jedoch neu, allerdings habe ich ja auch noch nie versucht, dort (oder sonstwo) ein Haus zu kaufen

Hat jemand diesbezüglich Erfahrungen? Auch wie man eventuell insgesamt seine Erfolgschancen erhöhen kann, gerade, wenn man noch nicht vor Ort lebt?

Würde mich über hilfreiche Rückmeldungen freuen, vielen Dank und

med venlig hilsen,
Hey-Hey

[NTC]

Moin Hey-Hey,

also wir haben in 2020 ein Haus in Dänemark gekauft, welches wir nun als Ferienhaus nutzen. Wir haben das Haus damals besichtigt und mussten dann noch den Antrag an das Civilstyrelsen stellen, um überhaupt kaufen zu dürfen, da wir ja nicht auswandern wollten. Das hat dann 10 Wochen gedauert. In der Zwischenzeit hat der Makler dann schon mal alles vorbereiten, aber eben auch gesagt, dass es sein kann, dass es zwischenzeitlich an andere Interessenten verkauft werden könnte, da eine Reservierung nur in Absprache mit dem Eigenbtümer möglich sei. Ob es nun noch andere Kandidaten gab, kann ich nicht sagen, aber letztlich haben wir die Erlaubnis bekommen und dann eben auch das Haus gekauft. Preis haben wir dann sogar noch etwas nach unten handeln können.
Eine CPR Nr hat der Makler dann für uns beantragt, war aber nicht unbedingt für den Kaufvertrag nötig, sondern eher für die Grunderwerbsteuer und zur allgemeinen Registrierung bei den Behörden. Ein dänisches Bankkonto bekommt man in der Regel nur mit CPR Nr. Das Bankkonto haben wir also erst weit nach dem Kauf eröffnen können, denn die Zuteilung der CPR Nr. hat auch ca. 2 Monate gedauert.
Bezahlt haben wir alles über unser deutsches Konto mit IBAN / BIC. Alles kein Problem.

Hoffe das hilft ein bisschen.

VG

[Hey-Hey]

Vielen Dank für die schnelle Antwort und den hilfreichen Erfahrungsbericht

In unserem Fall wollen wir ein normales Haus kaufen, also auch richtig mit Familie dorthin ziehen. Leider ist es halt so, dass für das Haus, für das wir uns interessieren, bereits innerhalb von kürzester Zeit neben uns auch andere potentielle Käufer ihr Interesse geäußert haben. Aus den Angeboten (so die Aussage des Maklers) wird der Verkäufer dann später seinen Favoriten aussuchen.

Da er explizit von Angeboten sprach, fragen wir uns nun, ob die Interessenten nicht nur ihr generelles Kauf-Interesse äußern, sondern zugleich ein höheres Angebot abgeben (höher als der angegebene Verkaufspreis), um ihre Chancen zu erhöhen? Sprich, macht es Sinn von unserer Seite her ggf. auch mehr zu bieten oder würde das eventuell genau das Gegensatz bewirken und als ungehörig erscheinen, weil man so etwas nicht macht?!

Und wie kann man eventuell sonst noch seine Chancen erhöhen, gerade wenn man halt nicht vor Ort ist (und aufgrund von Corona-Einreisebeschränkungen derzeit auch nicht so einfach mal kurz rüber kann)?

Gar nicht so einfach aus der Ferne

[Pippilotta]

Moin moin,

Das es mehrere Interessenten für ein Haus gibt ist nichts ungewöhnliches, und der Verkäufer sich den Käufer aussucht ebenfalls nicht. Wir selbst haben es mehrfach erlebt, und im Bekanntenkreis ist das auch mehrfach berichtet worden. Teilweise wurden wir überboten, manchmal haben wir den Grund nicht erfahren.

Beim Überbieten haben wir nicht mitgemacht und letztendlich trotzdem den Zuschlag bekommen, obwohl es zwei Mitbewerber gab, welche mehr bezahlt hätten. Hinterher haben wir den Grund erfahren: wir konnten schneller eine Finanzierung vorzeigen und waren bereit den Kaufvertrag sofort zu unterschreiben. Selbstverständlich haben wir mit diversen Vorbehalten unterschrieben, was aber auch normal ist. Auf jeden Fall solltet ihr auch einen Anwalt hinzuziehen, der sich mit Immobilienrecht auskennt und entsprechende Klauseln formulieren kann.

Viel Glück und gutes Verhandlungsgeschick wünscht euch Pippi

[joe100]

Wir sind 2015 einen anderen Weg gegangen, da ging es allerdings um den Kauf eines Freizeithauses, keine Auswanderung. Wir haben erst den Antrag auf Kauferlaubnis gestellt und auch bekommen, und erst dann nach einem Objekt gesucht. (zwar stand in der Erlaubnis der Vorbehalt drin, dass letztendlich bei dem konkreten Objekt noch zugestimmt werden muss, das war dann aber nur Formsache).
Mit dieser Art Pauschalerlaubnis war es dann aber halt direkt bei der Kaufabsprache möglich auch zu dokumentieren, dass man als Deutscher kaufen darf.
Da war selbst der Anwalt überrascht, dass wir das belegen konnnten. Und bei dem Verkäufer kamen gar nicht erst Zweifel auf.
Kaufabwicklung dauerte dann sehr kurz. Obacht, der Kaufpreis muss dann sehr schnell (bei uns damals 14 Tage) treuhänderisch hinterlegt werden, auch wenn die Hausübernahme evtl erst in ein paar Monaten ist.
Gruß
Dieter

[Hey-Hey]

Vielen Dank für die weiteren hilfreichen Infos

Mittlerweile haben wir auch vom Makler erfahren, dass wohl weder Makler noch Verkäufer einen höheren Preis ausrufen können, als angegeben, dies aber nicht bedeutet, dass die Kaufinteressenten nicht ein höheres Gebot abgeben dürfen - was wohl auch vermehrt getan wird. Als Resultat haben wir uns Angebot etwas erhöht, mal schauen, was daraus wird ...

@Joe100: Das mit dem Antrag auf Kauferlaubnis höre ich zum ersten Mal. Bei welcher Behörde habt ihr den gestellt? Wäre auf jeden Fall interessant, falls das auch für ein normales Haus möglich ist.

Hat jemand Erfahrung, wie schwer es später ist, eine Hausfinanzierung seitens der dänischen Bank zu realisieren? Was erfordern die für Nachweise, insbesondere bei Freiberuflern, die ein unterschiedliches monatliches Einkommen haben? Sind die was Finanzierungspläne betrifft genauso wie in Deutschland oder sind sie in Dänemark diesbezüglich etwas großzügiger, da Hauskauf mehr oder weniger die Normalform ist?

Noch schönen Abend in die Runde,

med venlig hilsen,
Arne

[joe100]

..

@Joe100: Das mit dem Antrag auf Kauferlaubnis höre ich zum ersten Mal. Bei welcher Behörde habt ihr den gestellt? Wäre auf jeden Fall interessant, falls das auch für ein normales Haus möglich ist.

Sorry. Bei uns war die Situation eine andere. Wir wollten nicht auswandern, sondern haben ein Haus gekauft, um es als Freizeithaus zu nutzen. Und dafür braucht man eine Ausnahmegenehmigung, die wir damals beim Justizministerium in Kopenhagen stellen mussten.

[Arihund]

Hej Arne,
wir brauchten keine Kauferlaubnis, wir haben unser Haus direkt über den Makler gekauft unter der Voraussetzung, dass wir die Aufenthaltgenehmigung und die CPR-Nr bekommen.

Eine Finanzierung durch eine dän. Bank war nicht möglich, selbst mit zwei sicheren Einkommen - man hat halt in DK keinerlei Bankhistorie und dieses Risiko gehen die Banken verständlicherweise eher selten ein.
Vielleicht wenn man einen sehr hohen Eigenanteil abgeben kann, aber nicht mit dem üblichen.

[Hey-Hey]

Erneut vielen Dank für die hilfreichen Antworten - vieles ist halt doch Neuland für einen

@Arihund: das ist eine sehr interessante, aber auch etwas beunruhigende Info. Heißt das, dass ihr quasi den kompletten Hauspreis auf einen Schlag bezahlen musstet? Ich hätte jetzt ehrlich gesagt nicht erwartet, dass es bei zwei sicheren Einkommen ein Problem wäre, vor Ort in Dänemark einen Hauskredit zu bekommen ...

Zumal in unserer Situation erschwerend hinzukommt, dass wir beide freiberuflich arbeiten. Schon mit teils sehr guten Jahren dazwischen, aber auch durchschnittlicheren. Unabhängig davon, wären wir in der Lage einen mittleren fünfstelligen Betrag als Anzahlung zu leisten ...

Wer hat noch Erfahrung bezüglich der Hauskreditfinanzierung bei dänischen Banken?

Wie hart und schwer sind da die Anforderungen an Nachweisen, Absicherungen, etc. Gehen auch Erbanteile als Sicherheit bei der Bank (und in welcher Form müssten die ggf. als offizielle Nachweise vorgelegt werden, beglaubigt in dänisch?).

Wäre hier über weitere Erfahrungsberichte sehr dankbar. Falls jemand nicht gern hier offen im Forum über Zahlen / Finanzen spricht, gerne ansonsten auch über eine kurze private Nachricht.

Noch mal danke in die Runde,

med venlig hilsen,
Arne

[Hey-Hey]

Neuer Tag, neue Fragen ...

Wir haben heute vom Makler die Bitte um weitere Infos bekommen, bezüglich genaue Kontaktdaten, Kopie Personalausweise und wie man sich die Finanzierung vorstellt. Danach, so seine Auskunft, würden alle Interessenten einen Kaufvertrag zugeschickt bekommen, den dann bitte unterschreiben und zurücksenden, so dass der Verkäufer anschließend aus allen vorunterzeichneten Kaufverträgen sich einen aussuchen kann. Ist das so in Dänemark üblich?

Grundsätzlich würde ich vor dem Kauf, noch zwei Dinge als Grundvoraussetzung ansehen:
- eine Überprüfung des Kaufvertrages seitens eines dänischen Anwalts für Immobilienrecht (gibt es hier eventuell so etwas wie einen dänischen Branchenverband, über den man geeignete Anwälte vor Ort findet?)
- irgendeine Form der Überprüfung des Zustandes durch einen Bausachverständigen vor Ort, den man beauftragt (ist das normal in Dänemark von Seiten eines Kaufinteressenten und weiß jemand wie genau die heißen (bygningsinspektør?))?

Auch würden wir den Kaufvertrag abhängig von der Zusage einer Bank für die Hausfinanzierung machen. Ist das eher ungewöhnlich?

Was sollte man sonst noch Eurer Meinung vor einem potentiellen Hauskauf in Dänemark unbedingt bedenken?

Vielen Dank in die Runde,

med venlig hilsen,
Arne

[gerdson]

Moin Arne

das mit der Finanzierung ist schwierig. Generell sind die dänischen Banken - auch im Sinne des Verbraucherschutzes - sehr vorsichtig geworden. Es gibt Gegenden, wo auch bei einem "gesicherten Einkommen" eine Eigenkapitalquote von 50% erforderlich ist. Ihr kommt nicht umhin, schon mal mit einer Bank einen Termin auszumachen und das durchzusprechen. Letztlich sind die ja an jedem solventen Kunden interessiert.

Zum Kaufvertrag - die werden in DK "digital signiert". Im Prinzip sollte es risikolos sein, einen solchen als Käufer zu unterschreiben - er kommt garantiert erst zustande wenn auch der Verkäufer seinen Wilhelm darunter setzt. Etwas ungewöhnlich ist es aber dennoch, ich sehe auch nicht die Notwendigkeit hierfür - gerade weil man ja nicht erst umständlich einen Notartermin benötigt. Ich wäre vorsichtig.

Den Vertragsentwurf müsst Ihr VOR Unterschrift von einem Anwalt prüfen lassen - sollte eigentlich jeder können.

Außer bei "Gewerbeimmobilien" ist es praktisch immer so, dass der Verkäufer bzw. der beauftragte Makler einen unabhängigen Gutachter bezahlt, der eine Zustandsbericht vorlegt. Der Verkäufer ist nämlich 10 Jahre haftbar für verdeckte Schäden. Er kann sich hiervon freikaufen durch Abschluss einer "Eigentümerwechselversicherung" (deren Kosten - Einmalbetrag - Käufer und Verkäufer sich teilen). Grundlage für diese ist dieser Zustandsbericht. Ich würde persönlich die Finger lassen von Angeboten ohne ein solches Gutachten, und niemals kaufen ohne eine solche Versicherung.

Ja, Ihr könnt alle möglichen "Ausstiegsklauseln" im Kaufvertrag eintragen lassen - wenn der Käufer einverstanden ist. Üblich ist zumindest das erfolgreiche Zustandekommen einer Aufenthaltsgenehmigung, ohne Finanzierung würde der Kauf ja eh platzen. Aber ganz ehrlich - den Punkt MÜSST Ihr vorab klären. Ihr habt ja sonst auch gegenüber der Bank eine denkbar schlechte Verhandlungsposition.

[Hey-Hey]

Moin Gerdson,

ganz vielen lieben Dank für Deine Antwort und Infos - wirklich sehr hilfreich!

Wir haben den Makler jetzt gefragt, wie es bezüglich eines Zustandsberichtes aussieht (was ich auch teilweise hier aus Deutschland kenne und für sehr empfehlenswert halte, inbesondere bei einem älteren Haus). Auch mit der Bitte, noch entsprechende Ausstiegsformel für den Fall einzubauen, dass wir keine Aufenthaltsgenehmigung erhalten (eigentlich sollte die kein Problem sein, da wir genügend finanzielle Rücklagen vorlegen können, dass wir uns selbst finanzieren können (pro Person derzeit, glaube ich, 12.000 Euro in Dänemark nötig)). Auch werden wir den Vertrag auf jeden Fall noch einmal von einem dänischen Anwalt für uns überprüfen lassen.

Davon ab, scheint der Makler (oder auch Verkäufer) wirklich ziemlich eilig zu haben

Wünsche noch einen schönen Sonntag und guten Start in die neue Woche,

med venlig hilsen,
Arne