Mietshaus in Deutschland

[ChriMi]

Hallo zusammen,

ich habe die Suchfunktion genutzt, bin aber nicht weiter gekommen.

Wir wandern nach Dänemark aus und haben diesbezüglich wirklich ordentlich Hausaufgaben gemacht.

Eigentlich wollten wir zum Zeitpunkt der Abmeldung in Deutschland alles hier verkauft haben, aber nun hat uns der mittlerweile hohe Zinssatz einen Streich gespielt.

Wir bekommen unser Wohn- und Geschäftshaus, welches voll vermietet ist, nicht verkauft.
Es ist noch nicht abbezahlt, was durch die Vermietung jedoch gedeckt ist. Bei einem Verkauf wären wir schuldenfrei gewesen und hätten noch etwas übrig gehabt.

Unsere Hausbank meinte, es wäre doch langfristig nicht schlecht die Immobilie zu halten. So hätten wir unter Umständen eine gute Altersversorgung.
Soweit klingt das gut.

Nun habe ich gehört, dass ich bei der Versteuerung in Dänemark nicht nur die Einkünfte aus der Vermietung versteuern muss, sondern auch jährlich zuzüglich einen Betrag von 1 bis 3 % des Wertes der Immobilie.
Das habe ich ausgerechnet und im schlechtesten Fall würden die Einnahmen der Miete dazu gar nicht ausreichen.

Ich habe versucht Kontakt diesbezüglich zu einem Steuerberater in Dänemark aufzunehmen. Aber ich müsste zunächst die Summe von € 280.— überweisen und dann die Frage stellen.
Das ist ganz schön happig.

Deshalb frage ich nun zunächst an dieser Stelle, ob wer von Euch genaueres weiß oder ähnliche Erfahrungen hat.
So würde sich dann vielleicht auch der Fragenkatalog beim Steuerberater erhöhen und finanziell lohnen.

Danke im voraus für Euere Unterstützung

Herzliche Grüße
Christine

[mib777]

Fragt mal hier nach:

https://pendlerinfo.org/pendlerinfo/dk/

Da bekommt ihr auch am Telefon fundierte Auskünfte.

[Pippilotta]

Hej Christine,

Es ist richtig dass du, wenn du in DK ansässig bist, Grundsteuer auf Auslandsimmobilien bezahlen musst. Die Mieteinnahmen musst du ebenfalls versteuern. Allerdings kannst du auch die für die Abbezahlung des Kredites angefallenen Zinsen sowie Kosten für Instandhaltung steuersenkend geltend machen. Du solltest den Steuerberater auch fragen inwieweit du das Gebäude abschreiben kannst.

VG/ Pippi

[CaptainKarin]

Hallo,

aber es gibt doch ein Doppelbesteuerungsabkommen. Wenn die Immobilie bereits im Liegenschaftsland besteuert wird, muss man doch nicht nochmal Grundsteuer zahlen, oder?

[Benutzer 95366 gelöscht]

Auf Skat.dk habe ich das hier gefunden..

Fastsættelse af grundlaget for ejendomsværdiskat for ejendomme beliggende i udlandet for indkomståret ...
.... Efter § 2 i ejendomsværdiskatteloven betaler personer, der er hjemmehørende i Danmark, ejendomsværdiskat af ejerboliger (herunder fritidshuse), som ligger i Danmark eller udlandet, herunder Færøerne og Grønland...
Hier der Link : https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2350728

Der Text enthaelt einen weiterfuehrenden link zur SKM2008.565.SKAT ( indeholder retningslinjer for, hvordan beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten skal fastsættes)

Vielleicht werfen die o.a. Artikel weitere Fragen auf...

Offtopic:
Hier noch link zu einen "Boligskatteberegner" gefunden auf SKM ( gilt aber nur fuer Eigentum in Dänemark )
https://www.skm.dk/aktuelt/boligskat/bo ... eberegner/

[CaptainKarin]

https://skat.dk/data.aspx?oid=2234792

hier steht dann was von Abzug bei Grundsteuerbegleichung im Ausland. Hat jmd. Erfahrung aus erster Hand? Insbesondere auch für Eigentumswohnungen, bei denen die Grunsteuer über die Betriebskosten abgeglichen wird.

[Pippilotta]

Hej Christine,

Es ist richtig dass du, wenn du in DK ansässig bist, Grundsteuer auf Auslandsimmobilien bezahlen musst. Die Mieteinnahmen musst du ebenfalls versteuern. Allerdings kannst du auch die für die Abbezahlung des Kredites angefallenen Zinsen sowie Kosten für Instandhaltung steuersenkend geltend machen. Du solltest den Steuerberater auch fragen inwieweit du das Gebäude abschreiben kannst.

VG/ Pippi

Sorry, da hat sich ein Tippfehler eingeschlichen, es soll nicht Grundsteuer sondern Grundwertsteuer (ejendomsværdiskat) heissen.

[drdoolittle]

Wir haben hier eine ähnliche Fragestellung, Verkauf der Immobilie vor Umzug eher nicht möglich.

Wenn ich (https://skat.dk/data.aspx?oid=2234792) richtig verstehe, dann wird der Wert der Auslandsimmobilie letztlich über den Kaufpreis bestimmt, da die dänische Bewertungsagentur bislang nur schwedische Immobilienbewertungen anerkannt hat (siehe Punkte "Udenlandsk vurdering" und "Indeksering af anskaffelsespris").

[drdoolittle]

Wie ist das bei einem Verkauf von langjährig selbstbewohnten Eigentum, das man dann noch für ein paar Jahre nach dem Umzug vermietet? Skat hält sich da etwas bedeckt. Die schreiben, man muss den Wohnraum selbst eine Zeit lang selbst genutzt haben, damit der Verkauf steuerfrei bleibt. Nur wie lange, wird nirgendwo beschrieben...

[Robert]

Hier habe ich beim skat etwas dazu gefunden:

"Verkauf von Wohnungen im Ausland
Wenn Sie Ihre ausländische Immobilie verkaufen, wird nach den dänischen Steuervorschriften entschieden, ob und wie Ihr etwaiger Gewinn in Dänemark besteuert werden muss. Es ist auch möglich, dass Sie den Gewinn aus dem Verkauf im Ausland versteuern müssen.

Beim Verkauf Ihrer ausländischen Immobilie müssen Sie nach den dänischen Vorschriften Steuern zahlen
Wenn Sie für den Verkauf im Ausland Steuern gezahlt haben, haben Sie die Möglichkeit, die dänische Steuer zu senken

Besteuerung in Dänemark
Es gelten die gleichen dänischen Steuervorschriften, unabhängig davon, ob Sie eine ausländische Immobilie oder eine dänische Immobilie verkaufen – sowohl bei der Entscheidung, ob Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen können, als auch bei der Berechnung eines etwaigen steuerpflichtigen Gewinns.

Wann wird Ihr Gewinn besteuert:
Wenn Sie die Immobilie ausschließlich privat genutzt haben und die Immobilie weniger als 1.400 m² groß ist, müssen Sie in Dänemark keine Gewinne besteuern

Sie werden in Dänemark besteuert, wenn Sie die Immobilie nur zur Vermietung genutzt haben. Allerdings erhalten Sie eine Ermäßigung Ihrer dänischen Steuer, wenn Sie bereits ausländische Steuern auf den Gewinn aus dem Verkauf gezahlt haben.

Wenn Sie die Immobilie teilweise privat genutzt haben, müssen Sie unter Umständen einen etwaigen Gewinn versteuern. Dies hängt von der Art Ihrer Immobilie, der Größe, der Möglichkeit der Unterteilung, der möglichen Wertminderung der Immobilie durch die Unterteilung und der Art und Weise, wie Sie die Immobilie genutzt haben, ab."

Quelle: https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendom ... i-udlandet

Also wenn man nach DK gezogen ist und seine ehemalige selbstgenutzte Wohnimmobilie im vorherigen Wohnsitzland veräussert sollte das in DK gewinnsteuerfrei sein!

Wenn man zuerst selbst bewohnt hat, dann nach DK zieht und diese Immo vermietet, wird es schwierig.
Aber voll besteuert werden sollte es nicht, evtl. anteilsmässig.