Haus in DK kaufen - wie schnell muss man komplett umziehen?

[stenne]

Hallo zusammen,

meine Frau und ich interessieren uns für eine Auswanderung nach Dänemark. Wir leben im deutschen Grenzgebiet zu Dänemark und werden unsere Arbeitsplätze in Deutschland als Grenzpendler behalten. Die rechtlich allgemeinen Grundsatzfragen dazu sind auch bereits umfangreich geklärt.

Einleitend noch kurz zu unserem Hintergrund zur dänischen Kultur: Meine Frau ging auf die dänische Schule und kann perfekt Dänisch. Ich habe Dänisch auf der deutschen Schule als zweite Fremdsprache lernen dürfen, wenn auch lange nicht so gut wie meine Frau . Über für deutsche Verhältnisse relativ viele Verwandte in Dänemark wissen wir beide auch sehr gut über das Leben und Kultur in Dänemark Bescheid.

Unsere Frage ist nun: Wenn wir in DK ein Haus (kein Sommerhaus) kaufen, wie schnell muss es tatsächlich bezogen werden. Dazu habe ich die folgende Seite der deutschen Botschaft in Kopenhagen gefunden: http://m.kopenhagen.diplo.de/Vertretung/kopenhagen/de/07/erwerb-von-grundbesitz.html

Da wir die im Link erwähnten 5 Jahre nicht in DK gewohnt haben (auch nicht zusammengerechnet), gehe ich davon aus, dass wir zuerst in DK gemeldet sein müssen, bevor wir überhaupt ein Haus kaufen können. Jetzt könnte ich mir dabei vorstellen, dass wir für eine gewisse Zeit zwei Erstwohnsitze haben (je 1 Erstwohnsitz für Deutschland und Dänemark), aber erst nach ca. 18 Monaten tatsächlich komplett umziehen (und dann natürlich auch erst die Autos ummelden (registreringsafgift), bzw. ein Auto in DK kaufen).

Weiß jemand, ob das so erlaubt ist oder hätte jemand einen ggf. anderen Vorschlag, wie so eine Übergangszeit zu gestalten ist?

Besten Dank vorab für die Antworten,
Stenne




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[gerdson]

Oh je...

Bei uns vergingen zwischen Kauf und Umzug ca. 6 Monate. In dieser Zeit wurde ich kein einziges Mal dazu befragt, ob / wann ich denn ggf. umziehen würde. Die Autos wurden auch nicht vorher umgemeldet. Allerdings arbeite ich in DK, führe somit auch Steuern hier ab, ob mit oder ohne Haus.

Ihr müsst zunächst mal eine Genehmigung erzielen, überhaupt ein Haus zu kaufen. Hierfür kann man eine Ausnahmegenehmigung beantragen. Prinzipiell gibt es in DK eine "Residenzpflicht", dafür aber (meines Wissens) keine Zweitwohnungsabgaben. Selbst ein Däne kann also nicht ohne weiteres länger zwei Wohnungen haben. Erst- und Zweitwohnsitze kennen die nicht. Nicht mit dem Erwerb des Hauses, aber mit dem Bezug (!!!) werdet Ihr in DK steuerpflichtig. Ich hätte die 6 Monate begründen können, weil meine Frau eben noch nicht mitgezogen war (und noch einige Umbauten anstanden). Wenn Ihr das Haus aber beide regelmäßig nutzen werdet, kommt Ihr aus der Nummer nicht so einfach heraus.

Die Steuerpflicht in DK bedeutet dass Ihr Euren kompletten Einkommen in DK erklären müsst, den Dänen ist dabei scheissegal ob Ihr noch weitere Wohnsitze im Ausland habt. Das DBA gilt für Arbeitslohn (sprich das entsprechende Einkommen wird in DK nicht besteuert, geht aber in den "Progressionsvorbehalt" ein), bei etwaigen Kapitaleinkünften ist die Sache deutlich komplizierter.

Warum wollt Ihr lange fackeln - zieht doch einfach um, sobald es geht.

[stenne]

Danke Gerdson,

für die ausführliche Antwort. Unser Anliegen scheint hier im Forum auf der richtigen Plattform zu liegen von den richtigen Menschen gelesen zu werden .

Soweit ich es verstehe, gehörst du nach den Informationen der Botschaft (Link siehe oben) unter folgende Sonderregelung für EU-Bürger (erster Strich der Strichaufzählung):
"Folgende ... Personen, die weder Wohnsitz in Dänemark haben, noch früher fünf Jahre lang in Dänemark gewohnt haben, können ohne Genehmigung des Justizministeriums Immobilien (mit Ausnahme von Sommerhäusern) erwerben:
- Arbeitnehmer, die Staatsangehörige eines EU-Mitgliedsstaates (Unionsbürger) sind und die als Lohnempfänger in Dänemark beschäftigt sind (Arbeitnehmerfreizügigkeit)".

Das gilt aber leider für uns nicht, da wir weiterhin in Deutschland arbeiten werden. In den anderen Punkten der Strichaufzählung finde ich uns auch nicht wieder. Das mit dem "Gemeldet sein und erst später tatsächlich umziehen" scheidet nach deinen Worten für uns auch aus, wenn wir nicht gleichzeitig in Deutschland und DK Steuer zahlen wollen. Also scheint es nur über die Ausnahmegenehmigung durch das deutsche Justizministerium zu gehen. Vielleicht gibt es ja die Möglichkeit einer Verpflichtung, für die Erteilung der Ausnahmegenehmiging innerhalb einer gesetzten Frist umzuziehen und gemeldet zu sein?

Gleichzeitig in Deutschland und DK Steuern zahlen scheidet deswegen für uns eigentlich auch aus, weil wir wohl unser Haus in Deutschland (welches in diesem Jahr bezahlt sein wird) in Dänemark jährlich teuer versteuern müssten, auch mit ausschließlichem Wohnsitz in DK. Dieses Haus bildet die finanzielle Grundlage für den Erwerb eines Hauses in DK (vor dem Verkauf als Sicherheit für eine deutsche Hypothek) und nach dem Verkauf durch den Erlös.

Komplexes Thema ...

Ich werde mich jetzt mit dem letzten Teil der Strichaufzählung zu den Sonderfällen befassen. Vielleicht gehören wir ja dazu:
"Unionsbürger, die eine Aufenthaltsgenehmigung entsprechend
- der Richtlinie 90/364/EWG des Rates vom 28. Juni 1990 über das Aufenthaltsrecht,
- der Richtlinie 90/365/EWG des Rates vom 28. Juni 1990 über das Aufenthaltsrecht der aus dem Erwerbsleben ausgeschiedenen Arbeitnehmer oder selbständig Erwerbstätigen, oder
- der Richtlinie 93/96/EWG des Rates vom 29. Oktober 1993 über das Aufenthaltsrecht der Studenten, haben. Diese Personen müssen eine ausreichende Krankenversicherung nachweisen und über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um während ihres Aufenthaltesdem sozialen System des Gast-Mitgliedstaates nicht zur Last zu fallen."

Danke erstmals und vorab auch Danke an alle Forenteilnehmer für weitere Antworten,
Stenne

[Arne B]

Hallo Stenne,

bin selbst im letzten Jahr nach DK ausgewandert und habe gerade ein Haus gekauft. Folgendes (in kurzer Kurzform) von mir dazu: Wenn du gerne dauerhaft in DK verweilen möchtest, benötigst du (auch als EU Bürger) zunächst eine Aufenthaltserlaubnis. Die erhält man entweder mit einem aktuellen dänischen Arbeitsvertrag, als Student oder wenn man sein Auskommen selbst finanzieren kann und (anders als  in Deutschland) dem Staat nicht zu Last fällst. Wenn du (als Arbeitnehmer) fünf Jahre lang keine silbernen Löffel geklaut hast, kannst du eine unbegrenzte Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Als Rentner oder (wie ich) als Selbstfinanzierer bekommen von Anfang an eine unbegrenzte Aufenthaltsgenehmigung. Diese gilt, so lange die Voraussetzungen für die Erteilung erfüllt sind.

Um in DK mehr als Hotdog oder Zahnbürste zu kaufen, benötigst du als nächstes unbedingt die sog. CPR Nummer.  Diese Personennummer (Eintrag im Einwohnerregister) muss man beim Bürgerservice beantragen. Man erhält diese Nummer entweder wenn man seinen Wohnsitz nach DK verlegt hat oder in DK arbeiten/studieren möchte. Anschließend muss man sich bei der Steuer (SKAT) anmelden.  Eine genaue Anleitung findest du hier im Forum oder google "Aabenraa Kommune"

Kurz zur Steuer: Es gibt ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen D und DK. In Kurzform: Staatliche Einnahmen (u.a. Renten) werden nicht extra besteuert. Alle anderen Einkünfte in D werden in DK differenzbesteuert. D.h. die gezahlte Steuer in D wird gegenüber der höheren Steuer in DK abgezogen.

Wenn der ganze Papierkram erledigt ist, kann man sich auf Haussuche begeben. Ganz wichtig: Zuerst sollte man sich bei einer dänischen Bank seiner Wahl (mein Tip Nordea) die Finanzierung durchrechnen und bestätigen lassen. Wenn erfolgreich, erhält man einen sog. "Lånebevis". Dieses Dokument gibt den Finanzierungsspielraum an, bis zu dem die Bank eine Finanzierung garantiert. Dann geht man los und sucht 

Der Rest läuft über einen Makler. ...aber das wird  ein anderer Kommentar  )

Held og lykke
Arne

[stenne]

Danke Arne B,

so langsam kommt doch Licht ins Dunkel rund um eine Auswanderung nach Dänemark, mit dem Spezialfall, weiterhin in Deutschland zu arbeiten und daher auch ohne Arbeitsplatz in Dänemark ein Haus in DK kaufen zu wollen.

Leider gibt es für manche Fragen verschiedene Antworten, wie z.B. die Frage nach der NemID. Bisher wurde uns z.B. immer gesagt, dass man eine NemID erst mit Wohnsitz in Dänemark bekommen kann, nun lese ich aber z.B. auf https://ctx.aabenraa.dk "Er du bosat i Tyskland, kan du få NemID ved at henvende dig i borgerservice, som også hjælper dig med at få startet kortet op førte gang". Das klingt doch so, als wenn man die NemID auch dann bekommen kann, auch wenn man (noch) in Deutschland lebt.

Ich sollte dann mal langsam anfangen, die dänischen Behörden anzuschreiben

Freue mich auf weitere Anworten.


Viele Grüße,
stenne

[Arne B]

Hallo Stenne,

die NEM ID ist natürlich auch sehr wichtig. Um den Hauskauf vorzubereiten, habe ich VOR der Auswanderung nach DK (also ohne CPR) bereits ein Konto eröffnet. Das ist aber nicht so einfach ohne weiteres möglich. Ich hatte aber einen tollen Mitarbeiter bei Nordea (nein, ich bekomme keine Provision), mit dem ich den geplanten Immobilienkauf vorbereiten konnte. Argumentationshilfe: Ich brauche ein "Ansparkonto" wo ich monatlich Geld einzahlen kann, um der Bank meine Liquidität zu beweisen. Mit drei Ausweisen und Genehmigung vom Chef hat's mit dem Konto ohne CPR geklappt. Über die Bank hat das dann auch mit der NEM ID ohne CPR geklappt.  ABER! Diese NEM ID gilt nur für das Konto und kann nicht für Behördengänge verwendet werden. Um die NEM ID (NEM = Einfache ID) "freizuschalten", muss man sich im Bürgeramt persönlich vorstellen und sich dort anmelden. Und dafür brauchst du die CPR  ). Wenn man sich in DK angemeldet hat, ist die NEM ID echt klasse. Egal ob Bank, Arztberichte ansehen, Behörden,  Steuer etc... alles funktioniert mit der NEM ID. Die Deutschen sind einfach zu blöd so etwas tolles und logisches einzuführen. Die Dänen lieben zwar die Bürokratie, aber sie sind wenigstens technisch viel fortschrittlicher und moderner als die Deutschen. ) Siehe BER Flughafen und Autobahn-Baustellen auf denen nie gearbeitet wird.

Wegen Hauskauf nochmal. Du musst, soweit ich informiert bin, unbedingt eine unbegrenzte Aufenthaltsgenehmigung besitzen! D.h. entweder nach 5 Jahren mit Wohnsitz in DK oder bei Antrag "Selbstfinanziert". Hierbei musst du dem Staat beweisen können, das du über genug Mittel verfügst, dem Staat nicht auf der Tasche zu liegen. Gleichzeitig verzichtest du auch auf den Anspruch auf Sozialleistungen (das wäre mal ein Modell für Deutschland!). Dafür bekommst du aber sofort eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis. Zumindest so lange die Kriterien erfüllt sind. Am besten du vereinbarst einen persönlichen Beratungstermin in Aabenraa  ))

Später mehr....
Arne

[Danielkruså]

Hallo,

ich arbeite auch in Deutschland und wohne in Dänemark. Bei mir wollte die Kommune Aabenraa meine Abmeldung aus Deutschland sehen. Gleichzeitig wurde ich dann in Dänemark angemeldet und konnte so mein Haus kaufen. Dies ging sozusagen alles gleichzeitig. Wir haben erstmal nur mich abgemeldet und hier in Dänemark angemeldet. So konnten wir in Ruhe denn Rest in Deutschland regeln. Aber ich durfte nur einen Wohnsitz in Dänemark haben. Meine Frau blieb in Deutschland gemeldet.

Grüße Daniel.

[stenne]

Danke für eure Antworten.

Med venlig hilsen,
Stenne