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Hallo zusammen

Wir planen, im Sommer 2024 nach Dänemark zu ziehen und sind bereits auf der Suche nach Häusern. Sowohl mein Partner als auch ich sind selbstständig und haben Rücklagen, daher werden wir voraussichtlich selbstständig bleiben. In Deutschland vermieten wir bereits Zimmer über Airbnb.

Ich habe gelesen, dass es in Dänemark sogar ohne Selbstständigkeit möglich ist, Zimmer zu vermieten (bis zu 70 Übernachtungen und 50.000 DK/Jahr). Ist das korrekt?

Des Weiteren ist es mein Traum, ein großes Grundstück zu erwerben, auf dem ich die Möglichkeit habe, Tiny Houses zu platzieren (jedes Haus mit einer Größe von nicht mehr als 30-40 qm). Bisher konnte ich keine eindeutige Antwort darauf finden. Einerseits habe ich gelesen, dass eine Baugenehmigung erforderlich ist, andererseits heißt es, dass zusätzliche bebaute Flächen von bis zu 50 qm (insgesamt 50 qm oder pro Bebauung?) ohne Zustimmung erlaubt sind.

Hat jemand hierzu Informationen oder Erfahrungen?

Zimmer über Airbnb kann man vermieten, diese müssen aber im Haupthaus liegen sonst gilt es nicht als privat. Von den Mieteinkünften müssen teilweise Steuern bezahlt werden, diese sind jedoch von mehreren Faktoren abhängig.

Die 50.000 kr. sind der Grenzbetrag über welchem ihr euch als Firma registrieren müsst und dann auch Umsatzsteuer ausweisen müsst.

Tiny-House bedarf immer der Zustimmung der Kommune und muss mit Bauantrag beantragt werden und den neusten Bauvorschriften für Wohnhaus entsprechen. Eine solche Genehmigung zu bekommen ist schwierig und teuer und dauert oft Jahre.

Die 50 m2 zusätzliche Fläche ohne Baugenehmigung gilt auf dem Land für Bauten die nicht zum Wohnen gedacht sind (Garage, Hühnerhaus, Stall, etc.) und bezieht sich auf die Gesamtfläche der zusätzlichen Gebäude.

Derzeit werden die Grundsteuern kräftig erhöht, ab 2024 werden viele ehemalige Höfe zum Verkauf stehen, da sie die bis zu 16-fach erhöhten Steuern für Höfe bis zu 17 Hektar Land nicht mehr bezahlen können.

Ich denke euer Traum wird äusserst schwer zu realisieren sein und könnte sich in einen Alptraum verwandeln, wenn ihr nicht aufpasst. Insbesondere den teilweise wilden und unrichtigen Aussagen von Maklern ("nur die Phantasie setzt Grenzen in der Anwendung dieses phantastischen Eigentums") ist äusserste Vorsicht geboten.

Hier etwas Lesestoff zum Thema Grundsteuern ab 2024:
https://www.ey.com/da_dk/tax/ny-ejendom ... r-fra-2024

Pippilotta hat geschrieben: ↑30.05.2023, 17:08 Die 50.000 kr. sind der Grenzbetrag über welchem ihr euch als Firma registrieren müsst und dann auch Umsatzsteuer ausweisen müsst.

...

Derzeit werden die Grundsteuern kräftig erhöht, ab 2024 werden viele ehemalige Höfe zum Verkauf stehen, da sie die bis zu 16-fach erhöhten Steuern für Höfe bis zu 17 Hektar Land nicht mehr bezahlen können.

Also unser Makler hat uns da folgende Informationen gegen:

Vermietung bis 150.000 Kronen ohne Gewerbeanmeldung möglich - pro Person im Haushalt. Das heißt bei zwei Personen bis zu 300.000 Kronen. Ab 50.000 Kronen muss die Moms entrichtet, aber kein Gewerbe angemeldet werden.

Was die Grundsteuer anbelangt: für Käufe bis Ende 2023 wird sie auf dem jetzigen Stand eingefroren. Erst wenn ab 2024 die Immoblie erneut veräußert wird, gilt die neue Steuerregelung. Die allerdings hat einen deutlichen Rabatt drin, so dass die evtl. höhere Grundbewertung bei normalen Wohnhäusern ausgeglichen wird.

Anders sieht es bei vermeintlichem Landejendom aus, das lediglich als Wohnhaus genutzt werden. Die Hektargrenze ab der es weiterhin als Landejendom steuerlich begünstigt wird, wird von 2ha auf mind. 5ha erhöht. Alles darunter wird zu Wohnhausstatus geändert. Alles darüber wird wohl individuell angeschaut, ob wirklich eine Landwirtschaft vorliegt. Bei sehr großen Grundstücken, die man nicht explizit landwirtschaftlich nutzt, kann es also durchaus deutlich teurer werden. Bei Grundstücken bis 2ha, die eh kein Landejendom mehr sind, kann sich ein Kauf noch 2023 durchaus lohnen.

drdoolittle hat geschrieben: ↑02.06.2023, 09:07

Pippilotta hat geschrieben: ↑30.05.2023, 17:08 Die 50.000 kr. sind der Grenzbetrag über welchem ihr euch als Firma registrieren müsst und dann auch Umsatzsteuer ausweisen müsst.

...

Derzeit werden die Grundsteuern kräftig erhöht, ab 2024 werden viele ehemalige Höfe zum Verkauf stehen, da sie die bis zu 16-fach erhöhten Steuern für Höfe bis zu 17 Hektar Land nicht mehr bezahlen können.

Also unser Makler hat uns da folgende Informationen gegen:

Vermietung bis 150.000 Kronen ohne Gewerbeanmeldung möglich - pro Person im Haushalt. Das heißt bei zwei Personen bis zu 300.000 Kronen. Ab 50.000 Kronen muss die Moms entrichtet, aber kein Gewerbe angemeldet werden.

Was die Grundsteuer anbelangt: für Käufe bis Ende 2023 wird sie auf dem jetzigen Stand eingefroren. Erst wenn ab 2024 die Immoblie erneut veräußert wird, gilt die neue Steuerregelung. Die allerdings hat einen deutlichen Rabatt drin, so dass die evtl. höhere Grundbewertung bei normalen Wohnhäusern ausgeglichen wird.

Anders sieht es bei vermeintlichem Landejendom aus, das lediglich als Wohnhaus genutzt werden. Die Hektargrenze ab der es weiterhin als Landejendom steuerlich begünstigt wird, wird von 2ha auf mind. 5ha erhöht. Alles darunter wird zu Wohnhausstatus geändert. Alles darüber wird wohl individuell angeschaut, ob wirklich eine Landwirtschaft vorliegt. Bei sehr großen Grundstücken, die man nicht explizit landwirtschaftlich nutzt, kann es also durchaus deutlich teurer werden. Bei Grundstücken bis 2ha, die eh kein Landejendom mehr sind, kann sich ein Kauf noch 2023 durchaus lohnen.

Wieder ein Grund mehr dass ich Maklern nicht über den Weg traue. So pauschal kann man das nämlich leider nicht sagen.

Bei Vermietung über 50.000 kr. muss man sich momsregistrieren lassen und eine Bilanz aufstellen.

Alles ab 2 Ha ist und bleibt landejendom, mit allen Nachteilen (keine Zustandsberichte, Wohnpflicht, Bewirtschaftungspflicht).
Anders sieht es bei der Besteuerung aus:
Die Grundsteuererleichterung für Landwirtschaft wird von der derzeit geltenden 5,5 Ha-Grenze auf mindestens 15 Ha (habe aber auch von enigen mit über 20 Ha. gehört) angehoben. Lediglich nachweisbar intensiv genutzte Flächen werden günstiger besteuert. Extensiv genutzte Flächen (z.b. Heuanbau, Permakultur, Eng etc.) werden ab 2024 als Wohnhaus mit grossem Garten besteuert. Noch schlimmer wird es für Pfedestallbesitzer die Boxen ausleihen oder die, welche ehemalige Landwirtschaftliche Gebäude als Werkstatt nutzen oder für Unterstellung von Wohnwagen/Boote etc. vermieten: diese werden ab 2024 als Gewerbeeigentum versteuert, was neben erhöhter Grundsteuer noch weitere, Kommuneabhängige Abgaben mit sich führen kann und obendrein muss man bei späterem Verkauf auch noch den Mehrwert versteuern. Alle diejenigen, welche die neuen Eingruppierungen erhalten haben können sich in eine Übergangsregelung eingruppieren lassen, was aber bedeutet, dass wenn das Eigentum verkauft wird, gilt der neue Status.

Es ist meines Erachtens essentiell wichtig jedes Wohneigentum individuell zu betrachten und sich ggf. von Fachleuten beraten zu lassen - Makler gehören meines Erachtens nicht dazu, insbesondere wenn diese, wie in DK üblich, vom Verkäufer bezahlt werden.

PS: hätte ich auf die Aussagen einiger Makler gehört und ihnen Glauben geschenkt, wäre ich heute pleite

Hallo,
ich würde aufgrund ähnlicher Idee gern mit nachfragen:
Wir würden gern in DK ein Haus kaufen und dort leben. Da wir aber Pendler bleiben,haben wir die Idee zeitweise unsere Wohnung über AirBnB zu vermieten. Ist das so einfach möglich?
Die Meinung über Makler kann ich gut verstehen. Wer wäre denn für die verschiedenartigen Fragen als kompetent zu erachten? Ein Anwalt, ein Steuerberater, ein Architekt? Oder gibt´s das auch in Personalunion?
Ingo

AirBnB ist in Dänemark weit verbreitet, also - warum nicht.

Bei unserem eigenen Hauskauf haben wir einen Anwalt hinzugezogen, der den vom Makler vorbereiteten Kaufvertrag kritisch geprüft hat, und. z.B. auch auf Dinge wie eine fehlende Bestätigung zur Regenwasserverrieselung gesorgt hat.

Ob Ihr "Baufachleute" braucht hängt sicher von Objekt und Zustand ab. Wenn Ihr selbst von Statik und Bauphysik keine Ahnung habt, wäre es sicherlich sinnvoll einen befreundeten Handwerker mitzunehmen - jedenfalls bei älteren Objekten / umfangreichen Nebengebäuden. Auf den "Tilstandsrapport" der beauftragen Gutachter alleine sollte man sich nicht verlassen. Diese sind durch windige Anbieter in letzter Zeit etwas in Verruf geraten. Und auch die Angaben darin kann nur ein Fachmann wirklich interpretieren.

xingox hat geschrieben: ↑06.06.2023, 19:49 Hallo,
ich würde aufgrund ähnlicher Idee gern mit nachfragen:
Wir würden gern in DK ein Haus kaufen und dort leben. Da wir aber Pendler bleiben,haben wir die Idee zeitweise unsere Wohnung über AirBnB zu vermieten. Ist das so einfach möglich?
Die Meinung über Makler kann ich gut verstehen. Wer wäre denn für die verschiedenartigen Fragen als kompetent zu erachten? Ein Anwalt, ein Steuerberater, ein Architekt? Oder gibt´s das auch in Personalunion?
Ingo

Wenn ihr ein Ganzjahreshaus kauft um in DK zu leben dann müsst ihr vor Gericht eine Erklärung abgeben, dass ihr das Haus als Hauptwohnsitz nutzen werdet (mindestens 180 Tage im Jahr). Dies wird im Übrigen auch teilweise kontrolliert. Ob eine zeitweilige Untervermietung über AirBnB in den ersten 5 Jahren erlaubt ist, wird euch ein Anwalt sagen können, welchen ihr auf jeden Fall auch für den Hauskauf einschalten solltet. Eventuell müsst ihr bei Civilstyrelsen einen Antrag stellen dies tun zu dürfen. Einen Steuerberater würde ich euch auf jeden Fall auch wärmstens empfehlen, da ihr klären müsst wo/ wie viel Steuern fällig werden.

Im Falle dass die Vermietung über AirBnB als gewerblich angesehen wird (kommt auf den Umfang an), solltet ihr einen Architekten/Brandschutzsachverständigen zur Rate ziehen.

Zusätzlich zu den oben genannten Fachleuten habe ich noch einen Bausachkundigen beauftragt die Bausubstanz/ Zustand des Gebäudes mit mir durchzugehen. Das Geld dafür war gut angelegt, denn er hat einen versteckten Mangel gefunden, welcher mir einen Rabatt von 150.000 kr. auf den Kaufpreis beschert hat.

https://www.dagens.dk/nyheder/nu-er-det ... ge-tilbage

Ich hoffe, es ist hier richtig platziert; aber ich denke das war der Beitrag, in dem es u. a. um dieses Thema ging.

Für erste ist es doch am besten ein Wohnmobil kaufen, bis man sich sicher mit dem Vorhaben ist.