Immobiliensteuer auf Auslandsimmobilien

[Heinzbecker]

Hallo,

ich plane innerhalb der nächsten zwei Jahre meinen Umzug nach Dänemark. Allerdings bewohne ich mein eigenes Zweifamilienhaus in Deutschland, das ich vermieten möchte, um auch von den Einnahmen meinen Lebensunterhalt zu bestreiten.

Wie wir wissen fallen bei ausländischen Immobilien in Dänemark Steuern an.

Es gibt nun aus meiner Perspektive drei Modelle das zu bewerkstelligen:

1.) Überschreibung des Hauses auf eine Gesellschaft, die dann auch gewisse Flexibilität bei der Verwaltung und Gewinnausschüttung besitzt.

2.) Aufnahme einer Hypothek, um den Nettowert zu mindern, was Kapital für den Hauskauf in Dänemark schaffen würde.

3.) Verkauf der Immobilie.

So wie ich es verstanden habe, wird bei der Berechnung der Steuern in Dänemark nur der Zins der Hypothek berücksichtigt, aber nicht dessen absolute Höhe?

Im Endeffekt komme ich zum Schluss, dass zur Verbesserung der Besteuerung der Auslandsimmobilien nur Variante 1 in Frage kommt. Der Nachteil wäre, dass man in Deutschland Steuern für die Immobilien Übertragung zahlen müsste.

Gibt es sonst noch Möglichkeiten?

Natürlich könnte ich einfach die Steuern bezahlen, aber das wären voraussichtlich fast 10.000 Euro im Jahr und die Mieteinnahmen werden zusätzlich besteuert und das würde meine voraussichtliche Haupteinnahmequelle stark schmälern.

Bestimmt gab es das Thema hier schon häufiger, darum entschuldige ich mich, falls ich es übersehen habe.

Gruß

[Pippilotta]

ich würde dir dringend empfehlen einen Steuerberater zu fragen, welcher sich im dänischen Steuerrecht auskennt.

[Heinzbecker]

Danke, ich werde sicher noch einen Steuerberater oder Anwalt konsultieren, nur so kann ich mich schonmal vorbereiten, um eine Entscheidung zu finden. Der Steuerberater kennt sich ja meist nur in seinem Gebiet entweder in D oder in DK aus.

[gerdson]

Mir haben vor Umzug zwei Steuerberater unabhängig voneinander geraten, nach Möglichkeit jegliche (!) Vermögen vor dem Umzug aufzulösen, und in DK dann neu zu investieren - einfach um dem ganzen Ärger aus dem Weg zu gehen. Habe ich natürlich auch nicht gemacht, weder beim Aktienvermögen, und auch nicht bei länger laufenden FInanzprodukten wie Lebensversicherung oder Riester, weil damit ja auch Verluste und steuerliche Nachteile in DE verbunden wären. Bei Immobilienbesitz würde ich eher raten, dass Du Dich davon vorher trennst. Die Abzugsmöglichkeiten hier sind mit DE überhaupt nicht zu vergleichen. Deutsche Hypothekenzinsen kannst Du ggf. hier auch nicht ohne weiteres zum Abzug bringen, Gebäudeabschreibungen gibt es auch nicht.

[Pippilotta]

Danke, ich werde sicher noch einen Steuerberater oder Anwalt konsultieren, nur so kann ich mich schonmal vorbereiten, um eine Entscheidung zu finden. Der Steuerberater kennt sich ja meist nur in seinem Gebiet entweder in D oder in DK aus.

in Süddänemark gibt es sicher Steuerberater (revisor) welche sich mit den Gegebenheiten in beiden Ländern auskennen. Oder du wendest dich an eine grosse Kanzlei (z.B. Dansk Revision, Redmark,..) und fragst da nach, da gibt es immer jemanden der sich mit dieser Sachlage auskennt oder die rufen beim deutschen Partner an und fragen da nach (ich spreche aus Erfahrung).

Mir gehört zum Beispiel eine halbe Eigentumswohhnung in Deutschland. Dafür muss ich hier in DK anteilig Eigentumswertsteuer bezahlen. Im Gegenzug dazu kann ich die Kreditzinsen welche in D anfallen in Dänemark absetzen. Ich müsste Steuern auf eventuelle Mieteinnahmen bezahlen. Hätte ich diese, könnte ich auch Instandhaltungskosten absetzen. Hierfür gibt es bei SKAT diverse Rubriken wo du deine Einkünfte und Ausgaben eintragen kannst. Denke nicht dass es Sinn macht die Immobile auf eine Gesellschaft umzuschreiben, das verursacht nur weitere (unnötige) Kosten.