Immobilienerwerb durch Nicht-Dänen

[Tinko]

Frage an die Experten!

Im Zuge der Diskussion in Dänemark über das Ferienhaus des Günter Grass aud Mön habe ich folgende Frage:

Wie sieht es aus mit dem Eigentumserwerb an dänischen Immobilien?

Bisher war ich der Meinung, man könne als Nicht-Däne nur ein Ferienhaus nicht käuflich erwerben, wohl aber sonstig genutzte Immobilien z.B. Ganzjahreshäuser u.ä..

Was sagen die Experten ?

[Vilmy]

Hej,
ich bin kein Experte, habe aber ein normales Einfamilienhaus ohne Schwierigkeiten gekauft.

Ich musste allerdings erklären, dass ich das Haus selbst bewohnen wollte und dass mein fester Wohnsitz in Dänemark war. Sozusagen als Sicherung, dass ich mir kein Ferienhaus kaufen wollte. Diese Eintreagung befindet sich im skøde, dem Besitzdokument.

Gruss, vilmy

[Lars J. Helbo]

Der Hauptregel besagt, daß Ausländer erst Immobilien in DK kaufen dürfen, wenn sie in DK 5 Jahre lang gelebt haben.

EU-Bürger dürfen aber ohne Begrenzung Immobilien kaufen, in dem Umfang in dem es notwendig ist, um die freien Beweglichkeit der Arbeitskräfte zu gewährleisten. D.h. wenn sie es tun, um in DK als Arbeitnehmer oder Unternehmer arbeiten zu können. Dazu gehört dann eben ein Einfamilienhaus, wenn man selber darin wohnt oder Betriebsräume für die eigene Firma.

[Danebod]

Fast unmöglich ist es für Ausländer nur, Sommerhäuser zu kaufen. Da braucht es eine Ausnahmegenehmigung, die so gut wie nie erteilt wird.

[Axel Finger]

Fast unmöglich ist es für Ausländer nur, Sommerhäuser zu kaufen. Da braucht es eine Ausnahmegenehmigung, die so gut wie nie erteilt wird.

Und das ist gut so!

[reimund1012]

Hej,

da stimme ich Axel zu 100 Prozent zu.

Sonst wären wohl sämtliche Ferienhäuser schon längst in deutscher (speziell Hamburger ) Hand, und ständen uns "gewöhnlichen" DK-Fans nicht mehr Verfügung.
Abgesehen davon das dann wohl mittlerweile die Küste längst "nahtlos" zugebaut wäre, wie z.B. in Holland.

Gruß
Reimund

[Vilmy]

Hej Reimund,
bringst du da nicht zwei Sachen durcheinander. Ob und wann hier Sommerhausgrundstücker erschlossen werden dürfen, ist Sache der nationalen Regierung (es gibt als Mazimalsahlenbegrenzungen). Wer die Häuser kauft, ist eine andere Sache.

Übrigens stimme ich euch zu, dass es gut ist, dass Ausländer mit Wohnsitz im Ausland keine Ferienhäsuer kaufen dürfen. Sylt ist schon genug den Bach runtergegangen; da braucht der süden Dänemarks nicht zu folgen.

Gruss, vilmy

[reimund1012]

Hej @ Vilmy,

bringst du da nicht zwei Sachen durcheinander. Ob und wann hier Sommerhausgrundstücker erschlossen werden dürfen, ist Sache der nationalen Regierung (es gibt als Mazimalsahlenbegrenzungen). Wer die Häuser kauft, ist eine andere Sache.

da bin ich als Deutscher natürlich nicht unbedingt "vom Fach".
Die Frage ist nur ob und wo die zur Verfügung stehenden Kontingente bereits vollständig ausgenutzt wurden.
Und wo "Kohle" lockt, da passen Regierungen sich auch schon mal gerne dem Bedarf an.
In beliebten Urlaubsgegenden scheinen clevere Leute das Kontigent zu umgehen, indem alte Ferienhaüser "luxussaniert" d.h. eigentlich komplett abgerissen und als Nobelherberge neu aufgebaut zu werden.

Aber wo wir schon einmal beim Thema sind, könnten wir doch mal folgenden fiktiven Fall kontruieren:

Im Zeitalter von DSL und anderen Breitband-Datenverbindungen könnte ich als Konstrukteur doch zum Beispiel in Dänemark ein Gewerbe als Freiberufler anmelden.
(Sozusagen als Nebenerwerbs-Selbständiger mit Firmensitz in DK)
Wenn ich die gesetzlichen Vorschriften richtig verstanden habe, dann kann ich als Ausländer doch problemlos eine Immobilie erwerben wenn ich diese zur Ausübung meines Gewerbes benötige.
Natürlich bin ich dann sowohl in Deutschland als auch in Dänemark steuerpflichtig, aber wenn es keinen Mindestumsatz für Freiberufler gibt, dann sind ja auch die Steuern nicht so furchtbar hoch.

Wäre so etwas theoretisch möglich ?

Gruß
Reimund

[Lars J. Helbo]

Die Frage ist nur ob und wo die zur Verfügung stehenden Kontingente bereits vollständig ausgenutzt wurden.

Das sind sie weitgehend überall.

Und wo "Kohle" lockt, da passen Regierungen sich auch schon mal gerne dem Bedarf an.
In beliebten Urlaubsgegenden scheinen clevere Leute das Kontigent zu umgehen, indem alte Ferienhaüser "luxussaniert" d.h. eigentlich komplett abgerissen und als Nobelherberge neu aufgebaut zu werden.

Das hat doch mit umgehen nix zu tun. Der Punkt ist doch nur, daß es keine neue Grundstücke für Ferienhäuser in Strandnähe gibt und geben wird. Wenn Du ein Ferienhaus bauen willst, dann gibt es daher nur die Möglichkeit ein altes zu kaufen, abzureisen und neu zu bauen.

Aber wo wir schon einmal beim Thema sind, könnten wir doch mal folgenden fiktiven Fall kontruieren:

Im Zeitalter von DSL und anderen Breitband-Datenverbindungen könnte ich als Konstrukteur doch zum Beispiel in Dänemark ein Gewerbe als Freiberufler anmelden.
(Sozusagen als Nebenerwerbs-Selbständiger mit Firmensitz in DK)
Wenn ich die gesetzlichen Vorschriften richtig verstanden habe, dann kann ich als Ausländer doch problemlos eine Immobilie erwerben wenn ich diese zur Ausübung meines Gewerbes benötige.
Natürlich bin ich dann sowohl in Deutschland als auch in Dänemark steuerpflichtig, aber wenn es keinen Mindestumsatz für Freiberufler gibt, dann sind ja auch die Steuern nicht so furchtbar hoch.

Wäre so etwas theoretisch möglich ?

Vergiß es!

Ich kenne jemanden, der genau das probiert hat. Im prinzip gibt es für Selbstständige/Freiberufler kein "Mindestumsatz". Kann es ja auch nicht geben, manche sind eben nicht so clever und verdienen daher weniger.

Wenn Du aber zwei Jahre lang so gut wie nichts in Dein hiesiger Firmensitz verdient hast, wird man einfach sagen, es sei eine Scheinfirma, und dann wirst Du gezwungen das Haus zu verkaufen.

[Vilmy]

Hej Reimund,
war auch absolut nicht böse gemeint.

Die Luxussanierungen finde ich auch eher unschön und nicht zweckmässig; da stehen dann die teuren Friesenhauskopien mit Pool und ziehen nicht gerade ökologisch interessiertes Publikum an...glaube ich zumindest.

Zu deinem fiktiven Fall:
In Dänemark gibt es verschiedenen KAtegorien von Häusern: einge haben Landwirtschaftspflicht, einige Wohnpflicht (= erster Wohnsitz), einige können als Ferienhaus genutzt werden, einige müssen als Ferienhaus genutzt werden (= ganzjährig dort zu wohnen ist bis auf wenige Ausnahmen--Renter, die das Haus schon x Jahre besitzen--verboten).

Wenn du also ein Haus in ienem Ferienhausgebiet kaufen willst, dass als Ferienhaus ausgewiesen ist, dann kannst du das Haus auch als deutscher Freiberufler nicht kaufen. Du kannst dann aber sicher in der Nähe ein normales Haus kaufen und als Erstwohnsitz & Firmensitz nutzen.

Der ausschalggebend Puntk ist die ausgewiesene Nutzung des Hauses und der Erstwohnsitz, wobei das auch kontrolliert werden kann; dazu musst du ja eine eidesstattliche Erklärung abgeben.

Ich bin nciht von Fach, aber so etwa leigt die Situation hier.

Gruss, vilmy

[reimund1012]

Hej @ Lars,

vielen Dank für die interessante Info.

War ohnehin nur eine mehr oder weniger rhetorische Frage, obwohl ich einige Leute kenne, die sich in meinem speziellen Tätigkeitsbereich bereits erfolgreich selbstständig gemacht haben.
Ist hauptsächlich "Kopfarbeit", so dass sich die notwendigen Investitionen in halbwegs erträglichen Grenzen halten.
Aber da meine Frau ihren ordentlich bezahlten Job hier in D niemals aufgeben wird, stellt sich die Frage mit einem Firmensitz in DK nicht wirklich.

Was die "Scheinfirmen" angeht, so kenne ich hier ein paar Experten die es irgendwie schaffen alle paar Jahre etwas Neues "aufzuziehen", um dann genauso regelmässig pleite zu gehen.
Keine Ahnung wie die es schaffen trotzdem ein ganz angenehmes Leben zu finanzieren.

Med venlig hilsen
Reimund

[Ursel]

Hej Danebod!

Fast unmöglich ist es für Ausländer nur, Sommerhäuser zu kaufen. Da braucht es eine Ausnahmegenehmigung, die so gut wie nie erteilt wird.

Das stimmt doch nicht!
Wer als Ausländer länger als 5 Jahre in DK gelebt hat, darf durchaus auch ein Ferienhaus kaufen! Dafür braucht man keine Sondergenehmigung etc.

Gruß Ursel, DK

[reimund1012]

Hej @ Vilmy,

hochinteressante Aspekte !

Henne Strand oder Søndervig scheiden also somit als gewerblich angemeldeter Wohnsitz aus.
In Hennebjerg, Nørre Nebel, Ringkøbing etc. könnte ich aber theoretisch ein Haus kaufen und mich dort mit Hauptwohnsitz in DK anmelden.
(Was ja nicht unbedingt ein großer Unterschied ist)

Wie schon erwähnt, ist dies derzeit für mich nicht aktuell.
Aber wer weiss schon was in 5 Jahren sein wird.
Dann würde zumindest der Faktor "Nachwuchs" nicht mehr zur Debatte stehen, da dann meine Töchter (hoffentlich) schon studieren werden.

Gruß
Reimund

[Lars J. Helbo]

Hallo Vilmy,

das ist schon richtig, was Du schreibst. Der von Reimund konstruierte Fall ist aber eigentlich etwas anderes. Es geht ja darum, daß er sein Wohnsitz in D behalten will. Er will in DK nur ein Firmensitz haben. Er hätte dann seine Arbeitsstelle in DK, sein Wohnsitz in D und würde hin- und herpendeln. Hätte auch den Vorteil, daß er weiter mit sein in D zugelassene Auto fahren könnte.

Das wäre alles ganz legal - unter der Voraussetzung, daß es auch real ist.

Das ist ja auch nichts anderes, als wenn Siemens eine Tochtergesellschaft in DK hat. Dazu brauchen die Aktionäre von Siemens ja auch kein Wohnsitz hier.

Das Problem ist nur, wenn es in Wirklichkeit um eine Scheinfirma geht, der nur als Tarnkappe für ein Sommerhaus dienen soll.

[Simba]

Und wie sieht es aus, wenn man in DK ganz normal wohnt und arbeitet (als Auslaender). Man kauft ein Haus, zieht aber nach ein paar Jahren wieder aus DK weg. Muss man dann sein Haus verkaufen? Und wieviel Zeit haette man fuer so einen Verkauf?

LG Simba